如果您想在西班牙购买房产,需要知道什么?

共同作者StevenRudmann + NadjaVietz

现在是在西班牙购置度假房产的好时机,但重要的是要彻底了解法律和税收问题。

2020年初,西班牙度假房产的市场价格正在上升,就像2015年以来的稳定情况一样。然后在3月,COVID-19重创了这个国家。随后进行了长时间的封锁,在此期间,旅游业下降到了零。机场和受欢迎的旅游目的地就像鬼城一样。这场大流行对度假物业价格的影响很大,根据不同的地区,价格正在缓慢下降或已经下降了5%至7%。

这场大流行当然要对房产价值的大部分下降负主要责任。首先,外国买家一直是西班牙度假房产价格的重要推动力,而在过去的一年里,他们几乎完全缺席。

而在国内市场,一些当地人意外且悲惨地继承了海岸或乡间的房产,并将其投放市场出售。另一些人则试图出售自己的度假屋,因为他们担心经济进一步下滑和失业,可能需要他们有一个财务缓冲。底线是,卖家比买家多,价格下降了。

随着市场的再次开放,存在着机会

本周早些时候,我们写了关于西班牙的黄金签证计划,计划于2013年推出,旨在使西班牙经济更具竞争力,进一步促进外国直接投资,并加强对外贸易和当地就业。黄金签证计划对外国房产买家来说是一个有价值的奖励,而且确实可以为在欧洲全职工作和生活打开无数机会的大门。

除了为价值50万欧元或以上的房产购买者提供居留权和工作许可外,计划还可以为投资者的直系亲属提供西班牙居留权,这不仅包括已婚伴侣,还包括普通法伴侣,以及经济上依赖的子女,包括成年子女,以及父母。

流行病改变了许多人的优先事项和生活方式:许多西班牙人和其他欧洲专业人士–更不用说美国人–发现自己可以远程办公,而且可能更愿意在旅游气氛不浓的地方办公。购房者正在将他们的注意力转向不太传统的目的地,如安达卢西亚的村庄及西班牙北部地区,包括巴斯克地区、阿斯图里亚斯、坎塔布里亚和加利西亚。那些幸运的人找到了令人难以置信的廉价房产,这些房产可能需要翻新,但最终仍然是一个便宜货。黄金签证计划允许外国房地产买家在西班牙全职生活,如果他们愿意,可以和他们的家人一起生活。

如果您正在考虑购买西班牙房地产,有七个提示

如果您正在考虑在西班牙购买房产,对西班牙语言的良好理解对于驾驭房地产购买过程非常重要,特别是在与政府机构和服务提供商打交道时。在较小的社区,情况更是如此。如果您的西班牙语不流利,您将需要争取一个精通西班牙语的朋友或值得信赖的同事的帮助。

与任何大型金融交易一样,我们建议在整个购买过程中聘请专业的法律顾问来支持您。您将需要一个值得信赖的向导来帮助您浏览西班牙的法律体系、税法和官僚机构,并就当地的情况向您提供建议,特别是当您与那些在其本土文化和法律体系中运作的公司和个人做生意时。

也就是说,如果您正在考虑购买西班牙的房产,这里有七个因素需要考虑。

1. 当地的基础设施

由于西班牙的多样性,它提供了令人眼花缭乱的置业选择。这里有著名的海滩度假村,但也有提供其自身魅力的小村庄。然而,必须考虑到当地的基础设施和交通连接。例如,需要定期回国的旅行者不希望离最近的机场太远。一些偏远的地方可以进行一日游,但也许不适合长期停留。

2. 出租的房产所涉及的问题

那些只打算季节性地使用度假房产的人,可以考虑在他们不居住的时候将其出租。然而,尽管Airbnb等市场平台可能很有吸引力,但关键是要确定您计划购买的社区是否颁布了限制短期租赁的法规。此外,即使是非居民也必须向西班牙税务部门申报房产租赁收入。即使是不出租房产的业主也有义务进行年度纳税申报。

3. 理解经纪协议的条款

在西班牙,作为一般规则,雇用经纪人的一方也必须为其服务付费。然而,有些经纪人试图向双方收取费用。尽管经纪人只能在主要合同签署后要求收费,但在卖方和买方之间建立联系通常足以让经纪人有权获得补偿。在任何情况下,经纪协议的具体条款都应该让双方清楚,以避免出现令人讨厌的意外。经纪人要求将购买价格的4%或5%作为其服务的报酬是很常见的。特别要注意的是,要给经纪人一个独家授权,因为即使没有提供任何经纪服务,他们最终也可能有权在房产出售后获得费用。不用说,除非您完全理解合同的条款,否则不要签署西班牙语合同。这可能不仅需要翻译成您理解的语言,还需要法律咨询来理解其条款。

4. 熟悉保留协议和初步合同

在许多情况下,潜在的购买者在由经纪人调解的房产交易中支付预订费。付款后,房产会在一定时间内退市。在西班牙,签署一份初步合同,即所谓的 “阿拉斯合同 “是很常见的。在这份文件中,买方和卖方就购置房产达成了协议。在某些情况下,卖方将在这一阶段收到钱;首付为购买价格的5%至10%是很常见的。所有权的实际转让通常发生在晚些时候,即公证购买契约签发之时。尽管阿拉斯合同中包含撤销条款,但这并不意味着撤销合同就没有后果。购房者如果退出阿拉斯合同,不履行合同中的义务,就会失去首付款。

5. 在财产登记处调查留置权

如果没有在财产登记处检查过该房产可能存在的留置权,任何人都不应该签署初步合同或购买西班牙的度假房产。还应确认卖方与财产登记处记录的业主相符。

6. 获得NIE

无论购买者是否为西班牙居民,如果她或他不是西班牙国民,她或他将需要一个西班牙的外国人身份证号码,即所谓的NIE(número de identificación de extranjeros)。除其他事项外,号码用于在购买交易完成后缴税。购买者可以自己申请NIE,包括在西班牙驻外领事馆申请,也可以向律师发出委托书,由律师代表他或她申请。

7. 牢记税收和其他费用

在西班牙,尽管法律要求在双方之间公正地划分费用,但购买者往往有合同义务支付公证费和在财产登记处登记契约的费用。

此外,西班牙房产交易会引发转让税,根据不同的地点,转让税可高达房产价值的10%,或西班牙增值税(VAT),分别取决于所购房产是私人拥有还是由房地产开发商拥有。在获得抵押贷款的情况下,还需缴纳增值税和印花税。

最后,在西班牙购买房产前,购房者应了解过去四年的市政费用和房产税(impuesto sobre bienes inmuebles,简称IBI)是否已经缴纳。今后的税率将因地区不同而不同。在选择电力或供水公司时,也可以优化成本。

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