Comment acquérir de l’immobilier aux États-Unis quand on est étranger

La plupart des investisseurs s’attendent à ce que le mandat encore récent de Joe Biden marque un retour à une nouvelle « normale » pour les investissements vers les États-Unis. Les États-Unis sont depuis bien longtemps les plus grands bénéficiaires mondiaux des investissements directs étrangers (IDE), mais l’environnement législatif et réglementaire imprévisible des quatre dernières années a conduit de nombreux investisseurs à marquer une pause dans leurs plans de création ou de développement d’activités d’entreprise aux États-Unis et d’achat de biens immobiliers pour des raisons commerciales ou personnelles.

Les investisseurs en immobilier exigent avant tout de la prévisibilité et, malgré les bases familières et rassurantes de l’économie, de la politique et de la réglementation des États-Unis, les dérogations aux usages établis dans les domaines de l’immigration et de la politique commerciale au cours de l’administration Trump ont provoqué le report de nombreux plans d’investissement immobilier aux États-Unis par de nombreux chefs d’entreprise.

La bonne nouvelle, c’est que le président Biden n’a pas tardé à défaire les politiques d’immigration de l’administration précédente, qui rendait les visas incertains pour les investisseurs, tandis que le secrétaire d’État Anthony Blinken et l’envoyé présidentiel spécial pour le climat John Kerry se sont efforcés de consolider les relations avec les alliés de l’Amérique.

Le marché immobilier américain a toujours été perçu comme une valeur sûre en période d’incertitude économique. Aujourd’hui, des taux d’intérêts et des taxes faibles, une économie américaine relativement stable, ainsi que la liquidité et la transparence du marché immobilier domestique ont contribué à une accélération de l’activité immobilière, avec notamment des montants records d’investissements étrangers.

En parallèle, compte tenu de la complexité du droit américain, avec ses juridictions multiples (niveaux fédéral, de l’État et municipal), ainsi que des réglementations du domaine immobilier qui peuvent varier selon la région, une planification minutieuse et un bon accompagnement juridique sont importants pour tous les investisseurs en immobilier des États-Unis.

Par exemple, on observe des différences réglementaires considérables pour les promoteurs entre une propriété située au sein de New York et une autre située à Long Island, à quelques kilomètres. Un investisseur non averti, comme nous l’avons vu à maintes reprises, peut se retrouver face à un blocage du projet, et du financement qui l’accompagne, faute d’avoir recueilli les autorisations nécessaires auprès des agences de réglementation.

Il existe bien sûr aussi des considérations fiscales : les entreprises et les particuliers qui investissent aux États-Unis doivent séparer les impôts fédéraux, étatiques et locaux, quelle que soit la résidence du contribuable.

Les investissements immobiliers comportent toutefois bien d’autres facettes.

Adopter une approche globale du conseil en investissement immobilier

Nous abordons l’investissement immobilier dans une perspective globale en identifiant les enjeux que les investisseurs peuvent rencontrer dans la poursuite de leurs objectifs et en les surmontant.

Les enjeux à prendre en compte comportent la sélection de partenaires de coentreprise potentiels ; l’identification de courtiers immobiliers et la collaboration avec ces derniers, puis l’obtention de financement à des conditions favorables ; l’emploi de professionnels de la construction expérimentés, comme des sous-traitants et des architectes ; puis le processus de négociation et de signature des contrats avec toutes les parties et, ensuite, la réalisation de la diligence raisonnable nécessaire pour comprendre les risques juridiques liés à l’acquisition.

L’incompréhension et la négligence de ces enjeux réglementaires, parfois propres à une juridiction spécifique, peuvent avoir des conséquences catastrophiques pour un investissement dans l’immobilier.

Nos nombreux clients en immobilier apprécient également notre grande expérience internationale. Nos avocats en immobilier parlent de nombreuses langues, dont le chinois, le russe, l’espagnol, le français, le portugais et l’allemand, et notre compréhension du fonctionnement des marchés immobiliers dans d’autres pays nous aide à garantir à nos clients des investissements confortables sur les marchés américains avec un risque minimal tout en visant des retours optimaux.

Si vous êtes une entreprise ou un particulier à l’étranger envisageant d’établir (ou de développer) une présence immobilière aux États-Unis, vous serez confronté à des questions comme :

  • Trouver le meilleur emplacement et négocier le meilleur prix
  • Acquérir la propriété après avoir effectué une diligence raisonnable pour comprendre et minimiser les risques juridiques et commerciaux
  • Évoluer dans des structures réglementaires complexes
  • Structurer un financement délicat
  • Prendre des décisions d’entité stratégiques et minimiser le passif d’impôts
  • Obtenir les permis et licences nécessaires pour la construction et l’opération
  • Gérer le zonage, les clauses restrictives, et les charges
  • Trouver et recruter les constructeurs, sociétés de titres, et autres fournisseurs de services
  • Préserver l’anonymat lorsque cela s’avère possible

Les opérations commerciales américaines sont régies par beaucoup de lois et règlements. L’important est de se tenir aussi informé que possible sur les contextes opérationnels et juridiques applicables à votre entreprise et d’obtenir des conseils juridiques judicieux à chaque étape de la prise de décisions d’investissements et d’affaires.

Nos avocats nationaux et internationaux ont des dizaines d’années d’expérience en immobilier commercial, y compris en tant qu’auteurs publiés, conférenciers et panélistes réguliers lors de conférences et séminaires, et en tant que professeurs de droit. Nous sommes également des avocats plaidants expérimentés en immobilier, et nous apportons des compétences solides en négociation et en atténuation des risques lors de chaque transaction.

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