Ce qu’il faut savoir si vous envisagez d’acheter un bien immobilier en Espagne

Coauteurs : Steven Rudmann + Nadja Vietz

C’est le moment idéal pour acheter une résidence secondaire en Espagne, mais il est important de bien comprendre les implications juridiques et fiscales.

Au début de l’année 2020, les prix des résidences secondaires en Espagne poursuivaient une hausse qui avait démarré en 2015. Puis, en mars, la COVID-19 s’est abattue sur le pays. Un long confinement a suivi, pendant lequel le tourisme a été réduit à néant. Les aéroports et les destinations touristiques sont devenus des villes fantômes. La pandémie a fortement affecté les prix des résidences secondaires et, selon la région, les prix baissent lentement ou ont déjà baissé de 5 à 7 %.

La pandémie est certainement largement responsable de la baisse de la valeur des propriétés. Tout d’abord, les acheteurs étrangers, qui ont toujours été un moteur important des prix des résidences secondaires espagnoles, ont été presque totalement absents l’année dernière.

Quant au marché domestique, certains habitants y ont hérité de manière inattendue et tragique d’une propriété sur la côte ou à la campagne qu’ils ont mise en vente sur le marché. D’autres tentent de vendre leurs propres résidences secondaires pour avoir une réserve financière par crainte que le déclin économique se poursuive et qu’ils perdent leurs emplois. En résumé, il y a plus de vendeurs que d’acheteurs et les prix ont baissé.

La réouverture du marché donne lieu à des opportunités

Plus tôt dans la semaine, nous avons parlé du programme Golden Visa de l’Espagne, lancé en 2013 pour rendre l’économie espagnole plus compétitive, stimuler les investissements directs étranger, améliorer le commerce extérieur et créer des emplois locaux. Le programme Golden Visa peut offrir un bonus intéressant aux acheteurs de biens immobiliers étrangers et ainsi ouvrir la porte à de nombreuses possibilités pour travailler et vivre en Europe de manière permanente.

En plus d’un permis de séjour et de travail pour l’acheteur d’un bien immobilier (ou plusieurs) évalué à 500 000€ ou plus, le programme permet d’offrir un droit de séjour en Espagne à la famille proche de l’investisseur, qui peut comprendre non seulement l’époux mais aussi le conjoint de fait, ainsi que les enfants à charge, dont les enfants adultes, et les parents.

Pour beaucoup, la pandémie a transformé les priorités et le mode de vie : de nombreux professionnels espagnols et européens, sans parler des Américains, peuvent à présent télétravailler et préfèrent s’y consacrer depuis des lieux moins touristiques. Les acheteurs se tournent vers des destinations moins conventionnelles, comme des villages d’Andalousie et des régions du nord de l’Espagne, parmi lesquelles le Pays basque, les Asturies, la Cantabrie et la Galice. Les plus chanceux y trouvent des biens très abordables qui, même s’ils peuvent avoir besoin d’être rénovés, restent une bonne affaire. Le programme Golden Visa permet aux acheteurs étrangers qui le souhaitent de résider en Espagne de manière permanente avec leurs familles.

Sept conseils si vous envisagez d’acheter des biens immobiliers en Espagne

Si vous avez un projet d’achat immobilier en Espagne, il est important de bien comprendre l’espagnol pour évoluer dans le processus d’achat immobilier, en particulier pour communiquer avec les organismes gouvernementaux et les prestataires de services. Cela s’avère d’autant plus fondamental dans les petites collectivités. Si vous ne parlez pas couramment l’espagnol, il est préférable de faire appel à un ami ou à un collègue de confiance hispanophone.

Comme pour toute transaction financière conséquente, nous recommandons d’être accompagné tout au long du processus d’achat par un conseiller juridique expert. Vous aurez besoin d’un guide de confiance pour vous aider à vous orienter dans le système juridique, le code fiscal et la bureaucratie de l’Espagne et pour vous conseiller sur les contextes locaux, en particulier si vous faites des affaires avec des entreprises ou des individus qui opèrent dans leurs cultures et leurs systèmes juridiques maternels.

Cela étant dit, voici sept facteurs à prendre en compte si vous comptez acheter une propriété en Espagne :

1. L’infrastructure locale

Grâce à sa diversité, l’Espagne offre une myriade d’options pour l’achat immobilier, allant des stations balnéaires incontournables aux petits villages de charme. Il convient toutefois de réfléchir à l’infrastructure locale et aux liaisons de transport. Par exemple, les voyageurs qui souhaitent retourner fréquemment dans leur pays d’origine ne voudront pas trop s’éloigner de l’aéroport le plus proche. Certaines destinations isolées se prêtent à une excursion d’une journée mais pas forcément à des séjours prolongés.

2. Les implications de la location de votre propriété

Ceux qui ont l’intention d’utiliser leur résidence secondaire de manière saisonnière peuvent envisager de la louer quand ils n’y séjournent pas. Cependant, si des marchés comme Airbnb peuvent sembler attractifs, il est essentiel de vérifier si la localité où se trouve le bien a adopté ou non des réglementations limitant la location à court terme. En outre, même les non-résidents doivent déclarer les revenus de location de biens aux autorités fiscales espagnoles. Par ailleurs, les propriétaires qui ne louent pas leurs biens doivent aussi remplir une déclaration de revenus annuelle.

3. Comprendre les termes des accords de courtage

En Espagne, en règle générale, la partie qui engage le courtier doit également payer pour ses services. Certains courtiers tentent toutefois de se faire payer par les deux parties. Même si un courtier ne peut demander le paiement de frais qu’après la signature du contrat principal, l’établissement d’un contact entre le vendeur et l’acheteur suffit généralement à lui donner droit à une compensation. Dans tous les cas, les termes spécifiques de l’accord de courtage doivent toujours être clairs pour toutes les parties afin d’éviter les mauvaises surprises. Il n’est pas rare pour les courtiers d’exiger une rémunération égale à 4 ou 5 pour cent du prix d’achat. Méfiez-vous en particulier des mandats de courtier exclusifs qui peuvent donner lieu à des honoraires sur la vente de la propriété même si aucun service de courtage n’a été fourni. Il va sans dire que vous ne devez en aucun cas signer un contrat en espagnol sans en comprendre pleinement les termes. Cela peut nécessiter non seulement sa traduction, mais aussi des conseils juridiques pour bien comprendre les termes employés.

4. Se familiariser avec les accords de réservation et les contrats préliminaires

Dans bien des cas, l’acheteur potentiel verse des frais de réservation dans le cadre de transactions immobilières passant par l’intermédiaire d’un courtier. Le bien est ainsi retiré de la vente pendant un certain temps contre un certain montant. En Espagne, il est courant de signer un contrat préliminaire, le « contrat Arras », au sein duquel l’acheteur et le vendeur s’accordent sur l’acquisition du bien. Dans certains cas, le vendeur reçoit de l’argent à ce moment : les acomptes de 5 à 10 pour cent du prix d’achat sont monnaie courante. Le transfert effectif de propriété a lieu plus tard, au moment où l’acte d’achat notarié est délivré. Le contrat Arras contient une clause de retrait, mais cela ne signifie pas que le retrait du contrat est sans conséquence. Les acquéreurs qui se retirent d’un contrat Arras sans respecter ses obligations peuvent perdre leurs acomptes.

5. Enquêter sur les hypothèques au registre des biens

Personne ne devrait signer de compromis de vente ou acquérir une résidence secondaire en Espagne sans vérifier l’existence d’hypothèques éventuelles sur la propriété auprès du registre foncier. Il convient également de s’assurer que le vendeur correspond au propriétaire enregistré auprès du registre foncier.

6. Obtenir un NIE 

Que l’acheteur réside ou non en Espagne, s’il ou elle n’est pas un ressortissant espagnol, il lui faudra au préalable obtenir un numéro d’identification étranger, le NIE (número de identificación de extranjeros). Ce numéro est utilisé notamment pour payer les impôts une fois la transaction d’achat réalisée. L’acheteur peut faire les démarches pour demander un NIE, y compris auprès d’un consulat espagnol à l’étranger, ou donner une procuration à un avocat pour le faire en son nom.

7. Penser aux impôts et aux autres frais

En Espagne, un acheteur a souvent l’obligation contractuelle de payer les frais de notaire et les frais d’enregistrement de l’acte au registre foncier, même si la loi prévoit une juste répartition des frais entre les parties.

Selon que le propriétaire du bien soit particulier ou promoteur immobilier, la transaction immobilière en Espagne déclenche respectivement un impôt sur le transfert de propriété, qui peut représenter jusqu’à 10 % de la valeur du bien selon l’emplacement, ou bien la taxe sur la valeur ajoutée espagnole (TVA). En cas de prêt hypothécaire, il faudra également verser la TVA et un timbre fiscal.

Enfin, avant d’acheter un bien en Espagne, l’acheteur doit vérifier que les impôts municipaux et les impôts fonciers (impuesto sobre bienes inmuebles, ou IBI) ont été payés au cours des quatre dernières années. Les futurs taux d’imposition varient selon la région. Il est aussi possible d’optimiser les coûts en comparant les compagnies d’eau et d’électricité.

 

Read More

Non classifié(e)