Una de las estructuras de arrendamiento de cannabis comercial más comunes es lo que comúnmente se conoce como un contrato de arrendamiento "triple neto" o "NNN". Los arrendamientos triples netos de cannabis permiten a los propietarios pasar casi todos los costes operativos asociados a una propiedad a un inquilino, lo que puede ser un gran beneficio tanto para los propietarios como para los inquilinos. Hoy hablaré de las ventajas de los contratos de arrendamiento triple neto.
Arrendamientos de cannabis netos frente a brutos
Cuando hablamos de arrendamientos "netos", nos referimos a arrendamientos en los que el inquilino paga determinados costes derivados de la propiedad. En un arrendamiento NNN, son los impuestos sobre la propiedad, el seguro y el mantenimiento (de ahí lo de "triple" neto). Puede haber menos arrendamientos "N", por ejemplo, en situaciones en las que el inquilino sólo paga los impuestos y el seguro.
Algunos propietarios utilizan contratos de alquiler "en bruto". En un arrendamiento bruto, el inquilino paga el alquiler y el arrendador los gastos de explotación. A diferencia de los arrendamientos netos, los arrendadores en bruto absorben los costes anteriores, por lo que suelen cobrar alquileres más altos para protegerse de los riesgos.
El tipo de contrato utilizado suele depender de (1) lo que quiera el arrendador (casi siempre el factor decisivo), (2) las negociaciones entre las partes y (3) factores específicos de la propiedad. Por ejemplo, los contratos de arrendamiento de un edificio frente a los de una suite en un edificio de varios inquilinos plantean problemas diferentes, de los que hablo más adelante.
Triple ventaja neta para el propietario de cannabis
La ventaja más obvia para los arrendadores de triple neto es que el inquilino paga o reembolsa los costes mencionados. Si el arrendador utilizara un arrendamiento bruto, el inquilino seguiría pagando los costes (en forma de alquiler), pero el arrendador tendría que ser muy preciso a la hora de calcular el alquiler por adelantado y podría arriesgarse a sufrir pérdidas si los costes aumentaran repentinamente durante la vigencia del contrato.
Si se produce un suceso catastrófico que provoque un aumento sustancial de las primas de seguro, el propietario podría dormir tranquilo sabiendo que el inquilino tendría que hacer frente a esos costes. Esto tiene sentido, ya que el inquilino explota activamente las instalaciones y puede hacer más a diario para protegerse contra daños o destrucción.
La mayoría de los contratos de arrendamiento de triple red hacen recaer sobre el inquilino la responsabilidad de mantener la propiedad a su costa, lo que también supone un gran peso sobre los hombros de cualquier arrendador comercial. Según la experiencia de nuestro equipoinmobiliario, la mayoría de los arrendadores de cannabis no tienen experiencia en el sector. Se contentan con cobrar el alquiler y asegurarse de que el inquilino cumple la ley estatal. Incluso si un contrato de arrendamiento triple neto de cannabis requiere que el propietario haga algo, por lo general pueden recuperar sus gastos del inquilino.
Triple ventaja neta para el inquilino de cannabis
Puede que estés pensando que "los arrendamientos triples netos de cannabis suenan muy bien para el propietario, pero muy mal para el inquilino". Pero a menudo no es así. La principal ventaja para los inquilinos es un alquiler más bajo. El alquiler del cannabis está casi siempre por encima del mercado para otras industrias. Los alquileres brutos del cannabis pueden estar incluso más por encima del mercado, como se ha explicado anteriormente. Esto también puede dar a los inquilinos más influencia para negociar límites en los aumentos. Incluso pueden asignar ciertos gastos o mejoras al propietario.
Las propiedades de varios inquilinos pueden ser incluso mejores para los inquilinos. Los propietarios comparten los gastos de cada inquilino. Se denominan gastos de mantenimiento de la zona común o "CAM". Los propietarios pueden dividir los gastos CAM por el número de inquilinos o por los metros cuadrados de cada local. Si dos inquilinos tienen locales de 6.000 y 4.000 pies cuadrados, los gastos CAM serían 60/40.
Según nuestra experiencia, los arrendamientos triples netos son mucho más habituales que los brutos. Suelen ser mejores para los propietarios, que tienen mucha más influencia en los arrendamientos de cannabis. Pero eso no tiene por qué ser así, ya que los inquilinos pueden ahorrar - a veces mucho - en un contrato de arrendamiento NNN. Para más información sobre el arrendamiento de cannabis, permanezca atento a la Canna Law Blog.
