Litigios sobre el cáñamo en Oregón: Se aplica la moratoria de desalojo de Oregón a los negocios de cannabis?

En una palabra, sí.

Una demanda presentada recientemente en el condado de Jackson, Oregón, por un inquilino alega que su casero le ha desalojado injustamente de un almacén que contenía 36.000 libras de cáñamo, que el demandante alega que valdrá 1,5 millones de dólares cuando se procese, y 500 libras de flor recortada con un valor de mercado de 175.000 dólares.(Marks contra Laminate Tech, Inc., 20CV31971 - envíeme un correo electrónico si desea una copia de la demanda). Antes de hablar de la demanda, repasemos brevemente la moratoria de desahucios de Oregón, que hemos seguido de cerca mientras asesorábamos tanto a propietarios como a inquilinos sobre las opciones que les ofrecía la moratoria.

El 1 de abril, el Gobernador Brown firmó la Orden Ejecutiva 20-13, que imponía una moratoria temporal de los desahucios en respuesta al brote de COVID-19. Esta orden seguía a una orden anterior (20-11) que imponía una moratoria temporal sobre los desahucios residenciales por impago del alquiler. En la Orden 20-13, el Gobernador Brown amplió esa moratoria para incluir los arrendamientos no residenciales (es decir, los arrendatarios comerciales). La Orden 20-13 prohíbe a los arrendadores comerciales rescindir el contrato de arrendamiento de cualquier inquilino y emprender acciones, judiciales o de otro tipo, relacionadas con desahucios no residenciales por impago del alquiler, cargos por demora, cargos por servicios públicos u otros cargos o tasas por servicios.

La orden no contenía ninguna excepción para las empresas de cannabis, por lo que las empresas de cáñamo y marihuana tenían derecho a las protecciones de la Orden 20-13. En particular, la Orden 20-13 no se aplicaba a la rescisión de contratos de arrendamiento por causas distintas del impago. En particular, la Orden 20-13 no se aplicaba a la rescisión de contratos de arrendamiento por causas distintas del impago. Dado que la mayoría de los contratos comerciales imponen a los inquilinos una serie de condiciones distintas del pago del alquiler (por ejemplo, mantener un seguro, abstenerse de conductas ilegales, restricciones de uso), los propietarios comerciales no tenían totalmente prohibido rescindir un contrato o iniciar un procedimiento de desahucio. Pero un arrendador no puede adoptar tales medidas por impago del alquiler.

La Orden 20-13 expiraba el 1 de julio de 2020, por lo que la Asamblea Legislativa de Oregón aprobó el proyecto de ley 4213 ("HB 4213") para prorrogar la moratoria sobre los desahucios residenciales y comerciales por impago de alquiler. El Gobernador Brown promulgó la ley HB 4213 a finales de junio.

La ley HB 4213 prohíbe hasta el 30 de septiembre de 2020 los desahucios residenciales y comerciales por impago del alquiler. La ley no perdona los pagos atrasados y concede a los inquilinos hasta el 31 de marzo de 2021 para efectuar los pagos vencidos, sin intereses. Es importante destacar que, al igual que la Orden 20-13, la ley prohíbe únicamente los desahucios por impago del alquiler y otros gastos (recargos por demora, servicios públicos y otros gastos o tasas por servicios). La ley prohíbe la rescisión del contrato de arrendamiento - mediante entrega de una notificación, y prohíbe a los propietarios tomar cualquier otra medida que interfiera con la posesión o el uso por parte del inquilino de un local arrendado debido al impago del alquiler. Pero, al igual que la Orden 20-13, los arrendadores de locales comerciales pueden tomar medidas contrarias al arrendamiento por motivos distintos del impago del alquiler, es decir, por incumplimientos del contrato distintos del impago. Al igual que la Orden 20-1, la ley no contiene ninguna excepción para las empresas de cannabis.

Volviendo a la demanda del condado de Jackson, si las alegaciones son ciertas parece que los demandados claramente tomaron medidas en violación de la Orden 20-13 y HB 4213. El demandante alega que subarrienda dos almacenes del demandado para el almacenamiento de cáñamo y negocios relacionados. Desde mayo de 2020, dice el demandante, el demandado ha cambiado "repetidamente" las cerraduras y ha amenazado al demandante con el desalojo por falta de pago del alquiler. El demandado también, supuestamente, amenazó por escrito con deshacerse de las 36.500 libras de cáñamo si no se pagaba el alquiler antes del 21 de septiembre de 2020 y amenazó con cambiar las cerraduras (de nuevo) y vender otros bienes personales en el almacén que pertenecen al demandante. La demanda sostiene que el cáñamo vale 1.675.000 dólares y pide una indemnización por daños y perjuicios no superior a 2.500.000 dólares. (La diferencia no queda clara en la demanda).

Como era de esperar, el demandante presentó una moción para una orden de restricción temporal al mismo tiempo que presentaba la demanda el 21 de septiembre de 2020. La moción fue concedida y el Tribunal fijó una orden para mostrar causa el 1 de octubre de 2020 por la que no debería emitirse una orden judicial preliminar. Así que permanezca atento.

Para más información sobre el arrendamiento de cannabis, véase: