Venta de inmuebles de cannabis en Oregón

Comprar y vender propiedades de cannabis en Oregón puede ser bastante interesante. Hemos ayudado a negociar y empapelar un montón de estas ventas que se remontan a 2015 más o menos. El libro de ofertas incluye todo, desde pequeños lotes comerciales en la ciudad de Portland (para dispensarios minoristas) a grandes propiedades de aserradero en el sur de Oregón (para la conversión de procesamiento de cáñamo). Y eso por no hablar de la miríada de otros tipos de transacciones inmobiliarias, desde diversas formas de arrendamientos comerciales hasta instrumentos más exóticos, como las hipotecas envolventes.

Entre los abogados y agentes inmobiliarios que trabajan extensamente en el sector, también ha sido interesante ver cómo han surgido ciertas normas en los últimos años, relacionadas con la forma en que se compran y venden las propiedades de cannabis. Aquí he recopilado un breve glosario ordenado alfabéticamente para cualquiera que esté estudiando una de estas operaciones. Cuando leas, asume que estoy hablando de cannabis no cáñamo (también conocido como "marihuana") a menos que se especifique lo contrario. Además, ten en cuenta que este glosario no es ni mucho menos exhaustivo: la idea es simplemente ofrecer un punto de referencia a compradores y vendedores potenciales.

Fideicomiso. Dada la ausencia de servicios de compañías de títulos en este ámbito (que se analiza más adelante), hay un puñado de bufetes de abogados que han intervenido para actuar como depositarios en operaciones inmobiliarias relacionadas con el cannabis. Los honorarios han bajado con los años. Según mi interpretación de las normas éticas pertinentes (RPC 1.7(b)) y su comentario, está permitido que uno de los abogados del acuerdo desempeñe esta función. Pero eso no siempre significa que sea una gran idea, y muchos abogados de acuerdos (incluido el que suscribe) no usarán ambos sombreros, incluso con renuncias de conflicto en su lugar e instrucciones sólidas.

Financiación. Los préstamos bancarios no se conceden. La gente coge propiedades ya hipotecadas por el banco y las reconvierte para el uso del cannabis, apostando a que incluso si un banco se entera de la actividad ilegal federal no cancelará el préstamo. Y para ser honesto, nunca he visto que se haya cancelado uno debido únicamente a la actividad cannábica (los bancos odian poseer propiedades; les gusta cobrar). Sin embargo, por contrato, un banco siempre puede reclamar estos préstamos si hay una sola planta de cannabis en las instalaciones. Por esta razón, documentamos muchas transacciones financiadas por el vendedor. (También hay otros factores en juego: las normas de suscripción para propiedades comerciales eran relativamente estrictas hasta el último año o dos, algunos compradores no tienen un gran crédito, muchos vendedores pueden ser persuadidos para aceptar más dinero con el tiempo, etc.) Dependiendo de la cantidad a pagar, el plazo de amortización y otros factores, las tasas pueden ser bastante altas. Dicho esto, han bajado un poco. Antes veíamos muchas locuras con tipos del 12% al 20%. Ahora, la mayoría de las operaciones se sitúan entre el 6% y el 10% (de nuevo, según el caso).

Carta de intenciones (LOI). Estos acuerdos pueden ser vinculantes, no vinculantes o parcialmente vinculantes, y se utilizan ampliamente. Las LOI son especialmente útiles en las operaciones híbridas, en las que se vende un negocio de cannabis o un interés de licencia junto con una propiedad inmobiliaria. En ese caso, la LOI generalmente requerirá dos acuerdos principales: el acuerdo de compra de bienes inmuebles y un acuerdo de compra de activos o acciones. Cuando se presenta a través de un intermediario, el primer acuerdo se suele redactar en un formulario OREF estándar con apéndices (a menos que se trate de un contrato de compraventa de terrenos), mientras que los acuerdos de venta de negocios han sido efectivamente modelados a través de la abogacía del sector. Una buena carta de intenciones describirá las principales contingencias de la venta, incluidas las que vinculan ambas operaciones.

OLCC. La Comisión de Control de Licores de Oregón (OLCC) es el organismo estatal que expide las licencias para los negocios de marihuana. Según sus normas, no se puede comprar ni vender un negocio de cannabis sin la aprobación previa de la agencia. Para los cambios de propiedad, estas aprobaciones suelen tardar hasta un año. Y la tramitación de nuevas solicitudes de licencia por parte de la OLCC se ha paralizado.

Este paradigma ha creado un sólido mercado secundario para los intereses de las licencias de cannabis. También significa que los compradores de bienes inmuebles se ven obligados a asumir un riesgo significativo en muchos casos, cerrando la compra de bienes inmuebles antes de tener ninguna garantía de que se obtendrá una licencia. Cuando se cierran estos tratos, suelen implicar acuerdos periféricos complicados, como acuerdos de servicios de gestión (en los que un comprador dirige de hecho el negocio de un vendedor durante el periodo de aprobación) o de arrendamiento posterior (en los que un vendedor pasa de "propietario" a "arrendatario" y conserva la licencia durante el periodo de aprobación).

Compañía de títulos. Ya en 2016, escribí una entrada en mi blog titulada "Transacciones de propiedades de marihuana: El curioso papel de las empresas de títulos". Parecía un post sin importancia en ese momento, pero generó un número extraordinario de consultas y, de alguna manera, la gente todavía lo encuentra: llaman porque el título es un dolor de cabeza en estas transacciones. En ese post, expliqué que las compañías de títulos de Oregón "generalmente cerrarán un acuerdo de cannabis, e incluso proporcionarán un seguro de título en la mayoría de los casos. Sin embargo, generalmente no facilitarán el intercambio de fondos". Por lo tanto, no hay fideicomiso. Cuatro años más tarde, el depósito en garantía sigue sin producirse y el número de compañías de títulos dispuestas a proporcionar el seguro del título se ha reducido a una o dos.

He visto a gente tramitar transacciones a través del título sin revelar el uso previsto. Esto no es lo ideal, aunque sólo sea porque la póliza de seguro estará sujeta a invalidación en virtud de una o más exenciones estándar relacionadas con la ilegalidad. Dicho esto, la gente hace esto todo el tiempo y hay ciertas compañías de títulos que trabajan con ciertos clientes nuestros, todo el tiempo, que parecen ponerse anteojeras, siempre que los servicios no incluyan el depósito en garantía.

Escritura fiduciaria. Para todos los compradores de fuera de la ciudad, Oregón es un estado de escritura fiduciaria. La principal diferencia entre una escritura de fideicomiso y una hipoteca es que usted tiene tres partes en una escritura de fideicomiso (prestatario / otorgante, prestamista / beneficiario y fiduciario) frente a dos en una hipoteca (deudor hipotecario y acreedor hipotecario). Las escrituras fiduciarias son muy comunes en las ventas de propiedades de cannabis en Oregón.

Una escritura fiduciaria puede ser un simple instrumento de garantía (incluso con una cesión de arrendamientos y rentas, y la presentación de accesorios), y a veces las partes también las hibridan como un instrumento de línea de crédito. Al igual que una hipoteca, una escritura de fideicomiso se registra generalmente en los registros del condado; y por esa razón las escrituras de fideicomiso no suelen mencionar el hecho de que el cannabis está o puede estar presente en la propiedad. A veces redactamos un apéndice no registrado que lo cubre (que también se firma y se certifica ante notario, pero que las partes retienen).

Vale la pena señalar que el "fideicomisario" de una de estas escrituras debe ser un abogado o una institución financiera, o una compañía de títulos, o los propios EE.UU. o un agente de custodia. En la práctica, el fideicomisario casi siempre acaba siendo un abogado, porque los bancos y las compañías de títulos son reticentes a estas transacciones. Pero he visto a gente meter la pata y nombrar a fideicomisarios inelegibles. Ocurre más de lo que uno se imagina.

Para más información sobre el sector inmobiliario del cannabis en Oregón, consulte lo siguiente: