Este es un escenario que nuestros abogados especializados en cannabis y nuestro equipo de litigios han experimentado innumerables veces: Un cliente llama y quiere tomar medidas inmediatas por incumplimiento de un contrato de cannabis. Quieren rescindir el contrato. O desalojar a un inquilino. O presentar una demanda. La primera pregunta que siempre hago a estos clientes es si el contrato contiene cláusulas de notificación y subsanación. En casi todos los casos, la respuesta complicará las cosas.
¿Qué son las disposiciones de notificación y subsanación?
"Notificar y subsanar" es un término jurídico que puede resultar difícil de entender para los profanos en la materia. Significa que una parte no incumple un contrato hasta que..:
- se les comunica el incumplimiento (es decir, se les notifica); Y
- se les concede un plazo determinado para subsanar el incumplimiento (es decir, curar); Y
- no arreglan la brecha en esa cantidad de tiempo.
Esto puede despistar a muchos no juristas porque no suele ser coherente con la realidad. Si un contrato dice que una parte no puede hacer X y esa parte hace X, está incumpliendo, al menos según las concepciones normales de lo que significa incumplir.
Pero la ley ha evolucionado con el tiempo hasta hacer que acudir a los tribunales, echar a los inquilinos y conceder indemnizaciones por daños y perjuicios sea la última medida en la medida de lo posible. Lo que eso significa en la práctica es que las partes suelen tener la oportunidad de arreglar sus fechorías.
¿Qué cuenta como notificación de subsanación?
Unas buenas condiciones de notificación y subsanación exigen una notificación por escrito . No hacerlo puede dar lugar a todo tipo de situaciones disparatadas en las que una de las partes alega que lo notificó por teléfono o en persona, lo cual es imposible de probar definitivamente.
La parte que notifica siempre tiene que proporcionar un nivel mínimo de detalle para que la notificación tenga algún efecto significativo. Imagina que la otra parte de tu contrato te dijera "estás incumpliendo la sección X, arréglalo en 5 días o te denuncio". ¿Cómo podrías saber qué es lo que supuestamente has hecho mal, y mucho menos cumplirlo? Ese tipo de notificación no es legalmente eficaz y podría dar lugar a una serie de problemas. Sin embargo, más allá de los umbrales mínimos de notificación, algunas disposiciones de notificación y subsanación exigen que la parte notificante facilite información específica y detallada.
Cómo dar un preaviso
Los contratos casi siempre contienen procedimientos detallados de notificación en la sección de varios. Pueden permitir la notificación por correo, en persona, por fax, por correo electrónico o de cualquier otra forma que deseen las partes. Mucha gente simplemente pasa por alto estos términos cuando revisa un contrato, y algunos incluso los omiten cuando analizan una disposición de notificación y subsanación tras un incumplimiento. Ambas son malas ideas. Conviene ser muy consciente de cómo se notificará en caso de litigio. A veces, los contratos tampoco incluyen cláusulas de notificación (¡también mala idea!), lo que puede complicar mucho el proceso de notificación.
¿Cuánto tiempo tiene la otra parte para curarse?
Si no existe una cláusula de notificación y subsanación, por lo general no hay posibilidad de subsanación. Si las partes quieren un periodo de subsanación, tienen que definir su duración, de lo contrario será perpetuo. Los contratos suelen tener diferentes periodos de subsanación para los distintos incumplimientos. El alquiler u otras obligaciones de pago suelen tener periodos de subsanación cortos, y los incumplimientos no financieros suelen tener periodos más largos. Esto se debe a que pagar dinero y curar es mucho más fácil que arreglar las consecuencias del incumplimiento. En algunos casos puede que ni siquiera haya un periodo de subsanación: depende completamente de las partes. Y dependiendo del tipo de contrato y del tipo de incumplimiento, la duración del periodo de subsanación "de mercado" puede ser muy diferente.
Cómo se cura una fiesta
Tras recibir la notificación, una parte puede intentar subsanar el incumplimiento o no hacerlo (más información a continuación). Subsanar un incumplimiento financiero es bastante fácil desde el punto de vista del procedimiento: se paga dinero. Pero subsanar un incumplimiento no financiero puede ser complicado. Si la otra parte dice que usted ha incumplido el contrato de arrendamiento de una propiedad por no cumplir determinados criterios de mejora del inquilino, puede ser difícil de cumplir. Si un plazo de preaviso y subsanación no da a la parte incumplidora tiempo suficiente para subsanar, una táctica común es comenzar la subsanación y ponerse en contacto con la otra parte para obtener más tiempo. Algunas cláusulas de notificación y subsanación incluso permiten que las partes que comienzan a subsanar dentro de un período de subsanación y terminan la subsanación lo antes posible queden libres de responsabilidad.
¿Qué ocurre si una parte no se cura a tiempo?
Si una parte no subsana a tiempo o no subsana en absoluto, incurre en incumplimiento. Eso permite a la otra parte ejercer cualquier recurso que tenga disponible en virtud del contrato o de la ley: rescisión, desahucio, reclamación de daños, etc. Una vez que esto ocurre, la parte que intente subsanar demasiado tarde no tendrá suerte contractualmente. Si una parte subsana un poco tarde y aún así es llevada a los tribunales, un juez o un jurado puede ser comprensivo y denegar la reparación a la otra parte. Pero la compasión de un tribunal o un jurado nunca es algo de lo que nadie deba fiarse.
¿Qué ocurre si una parte impugna un incumplimiento?
La mayoría de las veces, la parte que recibe una notificación de incumplimiento no está de acuerdo con ella. Afirman que es mentira. O que es incorrecta. O que en realidad no tenían que cumplir porque la otra parte incumplió primero. La lista continúa.
En cualquier caso, una vez que llega una carta de rescisión, el reloj empieza a correr. Algunos contratos pueden permitir a una parte pagar una cantidad en litigio bajo protesta. En otros casos, la parte puede demandar. O podría ponerse en contacto con la parte que recibe la notificación e intentar negociar o explicar por qué su posición es falsa. Las posibilidades son muchas y dependen de los hechos.
Las cláusulas de notificación y subsanación son complicadas, pero esenciales. Nuestros abogados han visto demasiadas situaciones en las que las partes, en la fase previa a la disputa, han chapuceado en el proceso de notificación y subsanación, o en las que no han pensado bien las disposiciones de notificación y subsanación al redactar un contrato. En cualquier caso, pueden ocurrir cosas malas y gastarse mucho dinero innecesariamente.
