El sector inmobiliario y el cannabis en Nueva York - Parte 2

Así que está interesado en solicitar una licencia de cannabis para uso de adultos una vez que la Junta de Control del Cannabis (CCB) expida la solicitud de licencia. Una de las primeras decisiones que debe tomar un solicitante es dónde tiene intención de operar. Como hemos mencionado en nuestros posts anteriores sobre la Marijuana Regulation and Taxation Act (MRTA) y la Parte 1 de esta serie, los solicitantes tendrán que demostrar que son propietarios o están bajo contrato para poseer (por arrendamiento o acuerdo de gestión) la ubicación física en la que el solicitante operará durante la totalidad de la licencia inicial de 2 años del solicitante.

Después de identificar el tipo de licencia (que debería ser el primer paso para cualquier solicitante de cannabis para uso adulto), hay muchas cuestiones relacionadas con los bienes inmuebles que un solicitante debe tener en cuenta, independientemente de si está comprando o alquilando una propiedad. Estas son algunas consideraciones y pasos prácticos que los solicitantes deberían empezar a pensar/tomar ahora.

Ubicación, ubicación, ubicación

Tras decidirse por un tipo de licencia, los solicitantes tienen que pensar realmente dónde quieren operar. Dada la disposición de exclusión local de la MRTA, la elección de la ubicación es especialmente importante para los solicitantes de dispensarios minoristas y de consumo in situ. Del mismo modo, los solicitantes del lado de la producción (cultivo y procesamiento) probablemente deberían evitar centrarse en bienes inmuebles en la ciudad de Nueva York, donde los costes inmobiliarios suelen ser más altos y es más difícil conseguir metros cuadrados industriales significativos.

Los costes inmobiliarios son uno de los gastos de explotación más elevados de un negocio. Incorporar los costes inmobiliarios locales a un plan de negocio es fundamental para prepararse eficazmente para solicitar una licencia de uso para adultos. Una vez que el solicitante ha identificado la ubicación, es importante...

Empezar a hablar con corredores

Hay muchos agentes inmobiliarios, cada uno especializado en una zona geográfica distinta. Un buen agente tendrá relaciones con propietarios de locales comerciales e industriales y un buen conocimiento del mercado inmobiliario local. El precio por pie cuadrado, las indemnizaciones por mejoras del inquilino y el retraso en el inicio del alquiler son algunas de las cuestiones con las que los agentes estarán familiarizados. El retraso del alquiler y las posibles cláusulas de exclusión son de vital importancia, ya que los solicitantes que opten por arrendar inmuebles se enfrentarán a la posibilidad de firmar un contrato de arrendamiento y no obtener una licencia.

Defensor del Gobierno Local

Independientemente de si la ubicación prevista se encuentra en un municipio que apoya la MRTA, es importante que la administración local se sienta cómoda con sus planes. De hecho, la MRTA exige a los solicitantes de licencias de venta al por menor y de consumo in situ que notifiquen al municipio local (la junta municipal solicitante en la ciudad de Nueva York) su intención de solicitarlas.

Para todos los tipos de licencia, conseguir el apoyo de la administración local probablemente facilitará el proceso de solicitud y las operaciones reales. Esperamos que el apoyo por escrito de la comunidad local beneficie a la solicitud. El apoyo del público en general es igualmente importante, dado que la aplicación de la normativa puede dificultar el negocio independientemente de la aprobación gubernamental.

Confirmar zonificación

En todos los tipos de licencia, confirmar que los bienes inmuebles identificados están zonificados para el uso previsto por el solicitante es un requisito obvio. En el caso de los solicitantes que pretendan comprar o arrendar una propiedad urbanizada, los usos permitidos para la propiedad deberían ser fácilmente determinables. Pero para los solicitantes que decidan comprar o arrendar un terreno y construir un edificio para sus operaciones, confirmar las normas locales de zonificación de la propiedad, incluidas las limitaciones de altura y uso del terreno, es un paso necesario antes de firmar cualquier contrato inmobiliario.

Identificar cualquier problema de préstamo

En la actualidad, los bancos asegurados a nivel federal no pueden conceder préstamos a las empresas de cannabis. En la Parte 1 de esta serie, cubrimos cómo es una cláusula típica que prohíbe las operaciones de cannabis. Esta cuestión se resolverá rápidamente para los solicitantes que decidan comprar bienes inmuebles: si el prestamista está asegurado federalmente, las discusiones probablemente terminarán tan pronto como se revele el uso final de la propiedad.

Para los solicitantes que optan por arrendar, la cuestión es un poco más complicada. La mayoría de los arrendadores no se arriesgarían a desencadenar un impago en virtud de sus contratos de préstamo, pero para los que sí lo hacen, el hecho de que el prestamista ejecute la hipoteca de la propiedad arrendada y desaloje al inquilino de cannabis puede tener costosas implicaciones, sobre todo si el arrendatario se ve obligado a desalojar el local después de haber iniciado sus operaciones.

Los solicitantes deberían revisar o pedir a su abogado que revise todos los documentos de préstamo presentados públicamente en busca de cláusulas que restrinjan el arrendamiento a negocios de cannabis. También tiene sentido exigir al arrendador que declare y garantice en el contrato que está autorizado a arrendar a un negocio de cannabis.

Planes de diseño y construcción

Una vez que el solicitante ha comprado o alquilado un inmueble, la construcción real de las instalaciones es bastante importante. Diseñar y construir cualquier local es un proceso que lleva mucho tiempo. Esto es doblemente cierto en el caso de las instalaciones industriales (es decir, cultivadores y procesadores) y en la ciudad de Nueva York, donde el proceso de aprobación del diseño es de por sí largo y la construcción puede detenerse por infinidad de razones.

Hablar con un arquitecto lo antes posible es fundamental para seguir por el buen camino. Para los solicitantes de cultivo y transformación, también tiene sentido hablar con un consultor energético, sobre todo uno especializado en energías alternativas, dado que la MRTA incluye la eficiencia energética como criterio de evaluación para obtener la licencia.

Seguros

En Nueva York, la Ley del Trabajo (que se aplica a la construcción) y las leyes de responsabilidad de las instalaciones (es decir, los casos de resbalones y caídas) crean una responsabilidad potencial significativa en el contexto inmobiliario. Es fundamental que los solicitantes hablen con un corredor de seguros de confianza. ¿Es caro un buen seguro? Sí, pero menos caro que los costes legales y la responsabilidad potencial de un caso de resbalón y caída.

En resumen, hay un montón de cuestiones inmobiliarias que cualquier solicitante de cannabis para uso adulto debe tener en cuenta al planificar la solicitud de una licencia. Algunas de estas cuestiones se desarrollarán a medida que la CCB emita reglamentos, y estaremos aquí para cubrir todos y cada uno de los cambios.

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