Aquí en Canna Law Blog, teníamos la intención de comenzar nuestra serie sobre las implicaciones inmobiliarias de la Ley de Regulación e Impuestos de la Marihuana (MRTA) con un análisis de los problemas a los que se enfrenta cada tipo de licencia. Pero después de leer el reciente artículo de The New York Times sobre la "fiebre" inmobiliaria causada por la MRTA, nos sentimos obligados a abordar algunas afirmaciones que podrían inducir a error a los posibles solicitantes a la hora de evaluar sus opciones de licencia.
A modo de breve recordatorio, las disposiciones de la MRTA relativas a la concesión de licencias de uso para adultos indican que los solicitantes deberán demostrar que son propietarios o tienen contrato para poseer (mediante arrendamiento o acuerdo de gestión) el local físico en el que el solicitante operará durante los dos años iniciales de la licencia. En todos los tipos de licencia, la ubicación es una de las consideraciones más importantes para los solicitantes.
Para los que se dedican a la producción (cultivadores, procesadores y distribuidores), encontrar un inmueble adecuado al precio correcto es fundamental para que su negocio tenga éxito. Para los solicitantes de venta al por menor (incluidos los solicitantes de consumo in situ), identificar y asegurar el espacio adecuado en la zona adecuada puede ser la diferencia entre el éxito financiero y el fracaso. Como nos gusta decir en Nueva York: ubicación, ubicación, ubicación.
El artículo del New York Times afirma que muchos propietarios no alquilan a empresas de cannabis, "ya sea por el riesgo de que un inquilino infrinja las leyes federales o por la desagradable reputación que aún acompaña a la hierba". A continuación, el artículo declara que los propietarios dispuestos a arrendar a las empresas de cannabis "han sido capaces de cobrar tarifas superiores", lo que implica que el mercado de arrendamiento de Nueva York será prohibitivamente caro para las empresas de cannabis. Tanto desde una perspectiva técnica como práctica, el artículo es, en el mejor de los casos, engañoso.
Muchos arrendadores comerciales no pueden arrendar a empresas de cannabis en virtud de las condiciones de sus contratos hipotecarios, no por el riesgo inherente o la reputación "desagradable". Para cualquier arrendador comercial que tenga una hipoteca emitida por un banco asegurado federalmente, sus documentos de préstamo incluirán una disposición en la sección "Representación y Garantías" que prohíbe el arrendamiento a negocios ilegales y a menudo impedirá expresamente que un negocio de cannabis opere en la propiedad hipotecada. La disposición será más o menos así:
Por el presente, el Prestatario se compromete a no cometer, permitir ni permitir que se lleven a cabo actividades ilegales (independientemente de que dicha ilegalidad esté o no determinada por la legislación local, estatal o federal) o actividades relacionadas con sustancias controladas (según lo determinado por la legislación local, estatal o federal) en el Inmueble (incluido, a título meramente enunciativo y no limitativo, cualquier cultivo, distribución y/o dispensación de marihuana (ya sea para usos medicinales, recreativos o de otro tipo)).
Puede que no parezca gran cosa, y puede que ni siquiera detenga a ciertos arrendadores, pero la diferencia para los solicitantes es crítica e importante de entender. Hasta que se modifiquen las leyes bancarias federales, muchos propietarios simplemente no podrán arrendar a un negocio de cannabis porque hacerlo podría causar un incumplimiento en virtud de sus documentos de préstamo y desencadenar una serie de repercusiones, incluida la posible ejecución hipotecaria.
Para los solicitantes de locales de uso para adultos en Nueva York, la clave estará en encontrar propietarios comerciales que o bien: 1) posean su propiedad en propiedad o 2) hayan obtenido un préstamo de un banco sin seguro federal o de una fuente alternativa de financiación (de las que Nueva York tiene muchas); o 3) estén dispuestos a correr el riesgo de que se les reclame un préstamo por arrendar a un inquilino de cannabis. Conectar con el agente inmobiliario comercial adecuado será fundamental.
Lo que nos lleva a la inexactitud práctica del artículo. Según nuestra experiencia en la representación de arrendadores comerciales y promotores inmobiliarios, los arrendadores que no tienen prohibido por contrato arrendar a negocios de cannabis acogerían con agrado la oportunidad. El impacto de la pandemia de COVID-19 en el mercado inmobiliario minorista de Nueva York (incluidos restaurantes y bares) ha sido bien publicitado. Un corto paseo por cualquiera de los distritos comerciales históricos de Nueva York es ahora una visión chocante, ya que aparecen carteles de "vacante" en innumerables escaparates. Los propietarios están ansiosos por encontrar inquilinos comerciales que paguen como sea y la posibilidad de que el tráfico peatonal desbordado beneficie a los locales vecinos no hace sino aumentar el atractivo de los inquilinos de cannabis.
Esto no quiere decir que vaya a ser fácil para los solicitantes de cannabis firmar contratos de arrendamiento. El requisito de la MRTA de firmar un contrato de arrendamiento en el momento de presentar la solicitud exigirá una contratación creativa y (probablemente) un capital importante, ya que los solicitantes no sabrán si tienen licencia antes de firmar un contrato de arrendamiento. Pero se trata de un problema solucionable y esperamos que muchos propietarios de locales comerciales colaboren con los arrendatarios de cannabis para encontrar soluciones mutuamente beneficiosas.
¿Evitarán algunos caseros a los inquilinos de cannabis aunque no tengan por qué hacerlo? Sí. Pero lo más probable es que esos propietarios se encuentren en zonas que hayan optado por no acogerse a la MRTA e, incluso en ese caso, podrían cambiar de opinión una vez que la industria del cannabis de Nueva York se ponga en marcha.
En definitiva, conseguir inmuebles será un reto para los solicitantes de cannabis para adultos de Nueva York, pero no por las razones que sugiere The New York Times. En general, creemos que el sector inmobiliario comercial de Nueva York dará la bienvenida a los inquilinos de cannabis y estamos encantados de ayudar a navegar por las complejas cuestiones. Manténgase en sintonía para más información sobre el MRTA y sus implicaciones inmobiliarias aquí en el Canna Law Blog.
