Llevamos ayudando a la gente a comprar y vender negocios de cannabis en Oregón desde los primeros días del mercado de consumo para adultos. La mayoría de estas ventas son relativamente simples acuerdos de compra de activos -incluyendo muchos para licencias desnudas- pero algunas han sido ventas de acciones. Otras han tenido lugar en el marco de medidas administrativas de ejecución de la Comisión de Cannabis y Licores de Oregón (OLCC).
Este es el segundo de dos posts sobre los errores que solemos ver en las ventas de negocios de cannabis en Oregón. La semana pasada, cubrí la diligencia perezosa, dormir en el inventario, acuerdos de servicios y plazos poco claros. Hoy tengo cinco peligros más para usted: la estructura de venta, los problemas del propietario, los problemas locales, el dinero de garantía y los problemas de depósito en garantía.
Estructura de venta (acuerdo de venta de activos o acciones)
La historia. Recientemente representamos a un accionista minoritario en una venta en la que la empresa acordó la venta de activos (liquidación total) de una empresa vertical con licencia OLCC a través de una sociedad anónima. Cuando se les advirtió del posible impacto fiscal, los abogados vendedores razonaron que la C-corp "no estaba bien gestionada y había pasivos pendientes". Parece que no se tuvo en cuenta lo que podría conseguirse en una ventana estándar previa al cierre, así como las opciones estándar para las condiciones de cierre, las fianzas de indemnización, los derechos de compensación de pagarés para el comprador y otros tipos de retenciones. Un vendedor también puede negociar con un comprador la responsabilidad de varias obligaciones durante la diligencia, momento en el que las partes pueden negociar declaraciones y garantías relacionadas, indemnizaciones, etc.
El punto aquí es que no todas las empresas de cannabis de Oregon son LLCs que tributan como sociedades, y no todas las ventas deben ser ventas de activos. Aún así, me sorprendería no encontrarme en los próximos 12 meses con más casos similares al de la historia anterior, en los que una C-corp vendedora acepta una propuesta de compra de activos (es decir, la liquidación total del negocio) simplemente porque el comprador lo sugiere. "Así es como se venden estas empresas", se dice a veces. "Era la mejor oferta". Etc. Por desgracia, los vendedores -e incluso sus asesores- a menudo no comprenden las implicaciones fiscales asociadas a la venta de todo menos las acciones de una empresa. Una consecuencia probable: demasiados impuestos.
Entonces, ¿por qué las empresas C-corp suelen preferir la venta de acciones? En primer lugar, los ingresos tributarán a los tipos impositivos sobre plusvalías en lugar de a los tipos impositivos ordinarios sobre la renta. En la venta de una corporación C, los impuestos a nivel de la empresa se eluden con una venta de acciones. Los accionistas vendedores también pueden obtener la increíblemente valiosa exclusión de pequeña empresa cualificada si las acciones se han mantenido durante cinco años y se cumplen otros criterios. Por último, la empresa vendedora y sus accionistas pueden obtener protección contra la responsabilidad en una venta de acciones al deshacerse tanto de las responsabilidades conocidas como de las desconocidas, al menos de las que no aceptan conservar.
Aceptar ciegamente la venta de activos en todos los negocios de cannabis no es el camino a seguir. Habla con un contador público especializado en cannabis antes de acordar una estructura de venta, incluida la asignación del precio de compra cuando proceda, especialmente si eres un vendedor. Odio ver que la gente paga demasiados impuestos.
Problemas de los propietarios
Los propietarios son un grupo interesante. Me refiero a los propietarios de pequeños edificios comerciales -especialmente edificios marginales, y sobre todo propietarios dispuestos a arrendar a operadores de cannabis- con los que puede ser difícil tratar. Griffen Thorne, de nuestra oficina de Los Ángeles, ha escrito bastante sobre esta dinámica. Véase aquí, aquí y aquí.
Cuando alguien compra un negocio de cannabis, a menudo tiene que aceptar la cesión del contrato de arrendamiento del vendedor o negociar un contrato de sustitución con el arrendador del vendedor. El consentimiento del propietario suele ser necesario en el primer caso, y siempre en el segundo.
Algunos propietarios tienen poco interés en trabajar con un comprador, sobre todo si las cosas han ido bien con el inquilino actual. Muchos insisten también en utilizar contratos de alquiler inadecuados, a menudo confeccionados sin asesoramiento a partir de formularios inadecuados. Al fin y al cabo, el propietario utilizó ese formulario con el vendedor y no ocurrió nada terrible. En mi opinión, esto es como montar en bicicleta con un casco roto, porque siempre has usado ese casco, y uno nuevo es caro, y probablemente nunca te estrellarás.
En cualquier caso, es muy importante que los vendedores de negocios de cannabis de Oregón se aseguren de que el propietario trabajará con ellos, en la medida necesaria, antes de firmar una hoja de términos. Y es importante que los compradores diligencien los aspectos de arrendamiento y propiedad de un inmueble cuanto antes. Esta es una de las cuestiones en las que la transparencia y la cooperación entre las partes es vital, con el fin de cerrar un trato.
Cuestiones locales
Las cuestiones locales pueden ser engorrosas en la venta de cannabis en Oregón. No me refiero sólo a las Declaraciones de Compatibilidad con el Uso del Suelo o a los inútiles programas locales de concesión de licencias. Cuando la venta de un negocio implica bienes inmuebles (bienes raíces), pueden surgir cualquier cantidad de cosas, especialmente en un lugar como la ciudad de Portland. He visto a organismos estatales y locales exigir todo tipo de mejoras y concesiones asociadas a los cambios de uso o de propiedad inmobiliaria, por ejemplo: rebajes de acera de seis cifras, requisitos de concesión de servidumbres o mandatos para añadir puntos de acceso de vehículos a una parcela determinada.
Algunos de estos requisitos pueden deberse a la naturaleza del uso de una propiedad (cannabis, venta minorista de cannabis, procesamiento de cannabis, etc.), mientras que otros pueden derivarse de normativas o políticas adoptadas después de que la parcela cambiara de manos por última vez. No obstante, es lamentable que surja una sorpresa de este tipo en el transcurso de un acuerdo, sobre todo después de que se haya fijado una parte del precio de compra o de que el comprador haya adquirido otros compromisos vinculantes. Esto me lleva al siguiente tema.
Cuestiones relacionadas con la fianza
Me gustan las arras en los tratos, incluso si son total o parcialmente reembolsables, y aunque sólo sea en forma de pagaré o algo similar. La gente debe participar en el juego. El problema con muchos acuerdos de venta de cannabis en Oregón, sin embargo, es que carecen de parámetros básicos en torno a las arras. La mayoría de los acuerdos de compra no son formularios estándar, después de todo, y la fianza es a menudo algo que se rellena en el camino.
Otra anécdota. El mes pasado, alguien nos devolvió un borrador en rojo de un contrato de compraventa en el que no se habían exigido arras al principio (la LOI no las contemplaba en este caso). El abogado del vendedor añadió una línea que decía: "El Comprador entregará al Vendedor 20.000 $ de arras a la firma de este Contrato, que servirán como crédito contra el Precio de Compra al Cierre". No había instrucciones para el depósito, y mucho menos nada sobre cómo o si el dinero en garantía sería reembolsable, o cuándo "se haría efectivo". ¿Y si el vendedor incumplía el acuerdo? ¿Y si el comprador incumplía? ¿Y si el arrendador se negaba a ceder el contrato? ¿Y si OLCC se negara a conceder una licencia debido a este incumplimiento o a aquel? etc. Cuando el dinero se va por la borda, debe quedar muy claro si se puede recuperar y cuándo, en caso de que se haga.
Cuestiones de custodia
Hay algunas cuestiones en torno a la custodia que hacen que los acuerdos sobre el cannabis en Oregón sean interesantes. En primer lugar, en el contexto de la propiedad inmobiliaria, sigue siendo imposible encontrar una compañía de títulos que actúe como fideicomiso en un acuerdo. (Creo que escribí por primera vez sobre esto hace seis años y no ha cambiado mucho. Esto significa que los compradores y vendedores de negocios de cannabis necesitan encontrar un tipo diferente de agente. Y ese agente de custodia no debe ser uno de los abogados de la parte, salvo circunstancias especiales, que es otro error que vemos a menudo.
A lo largo de los años, siempre hemos trabajado con fideicomisos de terceros que no son empresas de títulos en la compra de activos de cannabis, compra de acciones y transacciones inmobiliarias. Estos agentes tienden a programar sus honorarios a partir de las calculadoras de las compañías de títulos para las transacciones inmobiliarias, y pueden acordar una tarifa plana para un acuerdo de venta de negocios. La custodia es asequible en cualquier caso, y la mayoría de las transacciones deben realizarse a través de la custodia, al menos en parte, en virtud de un acuerdo de custodia estándar.
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Háganos saber en los comentarios si usted está viendo estos u otros errores comunes en las ventas de negocios de cannabis de Oregon. O siéntete libre de enviarme un correo electrónico con cualquier idea. Hasta entonces, que todos tus negocios se cierren rápido y sin estrés.
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