Arrendamientos de cannabis: Seis consideraciones importantes del arrendador

El año pasado escribí un post titulado "Arrendamientos de cannabis: Ocho consideraciones importantes para el inquilino". En el artículo se describían ocho de las consideraciones más importantes que deben tener en cuenta los inquilinos que firman un contrato de arrendamiento de cannabis. Hoy, quiero centrarme en algunas de las principales consideraciones para los propietarios en el arrendamiento a los inquilinos de cannabis.

1. Cumplimiento de las hipotecas

Los caseros que no son propietarios de una vivienda probablemente lo tendrán mucho más difícil para alquilarla a inquilinos de cannabis. Si los propietarios tienen hipotecas sobre su propiedad y el prestamista es un banco, eso puede ser un gran obstáculo para estos arrendamientos. Las hipotecas generalmente permiten a los prestamistas cancelar un préstamo si la propiedad está siendo utilizada para una actividad ilegal, lo que incluye necesariamente la actividad del cannabis, dado el hecho de que el cannabis sigue siendo ilegal bajo la ley federal. Esto podría acarrear consecuencias dramáticas para el arrendador y su propiedad hipotecada.

2. ¿Quién es el inquilino?

A lo largo de los años, hemos recibido muchas llamadas de propietarios interesados en arrendar a inquilinos de cannabis, sólo para descubrir rápidamente que la propiedad en cuestión se encuentra en una ciudad que prohíbe completamente las actividades relacionadas con el cannabis, sin excepción alguna. En estos casos, el posible inquilino violaría abiertamente la legislación local (y por tanto la estatal) si abriera un negocio de cannabis, lo que podría exponer al propietario. Incluso si un inquilino abre una tienda en una ciudad "legal", pero no sigue las normas ni obtiene todos los permisos o licencias necesarios, eso podría exponer al propietario. Por estas razones, los contratos de arrendamiento de cannabis suelen ser muy diferentes de los contratos habituales. Incluyen requisitos expresos para obtener una licencia completa antes de iniciar las operaciones y permiten la rescisión inmediata si el propietario descubre juego sucio.

3. Las estructuras de alquiler con reparto de beneficios pueden dar lugar a problemas normativos

Los propietarios pueden verse tentados a pedir un porcentaje de los beneficios o ingresos de un negocio de cannabis, además de un alquiler fijo. Esto plantea dos cuestiones clave. En primer lugar, los propietarios que comparten el alquiler aumentan su exposición a las infracciones penales federales. Si alguna vez hay un cambio en las prioridades federales de aplicación de la ley (aunque puede que no lo haya), los propietarios que participan en los beneficios de un negocio de cannabis teóricamente podrían enfrentarse a una mayor exposición, ya que están más íntimamente relacionados con el negocio de cannabis que los propietarios que sólo reciben pasivamente un alquiler fijo cada mes.

Además, es probable que los arrendadores que participen en los beneficios tengan que revelarlo a las autoridades estatales y, en algunos casos, a las locales. En California, cualquier forma de participación en los beneficios convierte al arrendador en un "titular de intereses financieros" que debe declarar al Estado. Si la participación en los beneficios alcanza determinados umbrales, el arrendador puede ser considerado "propietario" y se le exigirán declaraciones mucho más importantes. Es fundamental comprender este segundo punto desde el principio. Es mucho más fácil para un arrendador que no quiere ser revelado saber cómo manejar esto desde el principio en lugar de tratar de reformar un contrato de arrendamiento más tarde.

leyes sobre cannabis por estados

Mapa de la legalidad de la marihuana en EE.UU.

4. Mejoras para el inquilino

No creo haber visto nunca una situación en la que un inquilino de cannabis solicite una licencia y no se le exija hacer al menos algunas modificaciones en el local. Esto es clave para los propietarios porque casi todos los contratos de arrendamiento dictan cómo se realizan las modificaciones y mejoras de los inquilinos y qué tipo de consentimiento y supervisión tienen los propietarios. Entender que los inquilinos tienen básicamente garantizada la necesidad de hacer mejoras puede dictar lo que digan esas disposiciones.

5. Garantías

En muchos casos (si no en la mayoría), los posibles inquilinos de cannabis son entidades de nueva creación sin historial operativo ni cuentas bancarias al principio. Incluso una empresa de cannabis más grande que negocia un contrato de arrendamiento comercial a menudo formará una nueva entidad para los locales arrendados, con el fin de evitar responsabilidades y por otras razones legales y prácticas. Por lo tanto, los arrendadores suelen exigir garantías, ya sea de filiales corporativas del arrendatario (por ejemplo, la empresa matriz con un historial operativo real) o garantías personales de los propietarios del arrendatario. En algunos casos, los arrendadores insisten en ambas cosas. De lo contrario, los propietarios podrían tener muy pocas opciones en caso de impago por parte del inquilino.

6. Abordar las incógnitas

Es posible que los propietarios no comprendan las complejidades de obtener una licencia de cannabis para un inquilino. El proceso nunca está garantizado y puede llevar mucho tiempo. Muchos inquilinos pueden obtener algún tipo de permiso de uso condicional u otro tipo de autorización de uso del suelo, y luego pasar meses o incluso años completando la construcción, obteniendo licencias o permisos reguladores locales, y luego obteniendo licencias estatales. Esto significa que pueden pasar muchos meses entre el inicio del arrendamiento y la entrada en funcionamiento. Y, en algunos casos, es posible que la actividad nunca llegue a iniciarse. Es bueno saberlo para los propietarios que no quieren que su propiedad esté vacía durante un largo periodo de tiempo, y es un buen punto de partida para las conversaciones sobre las cláusulas de rescisión anticipada en caso de que un inquilino no pueda obtener una licencia.

Conclusión

Estas son algunas de las cuestiones que pueden afectar a los posibles arrendadores de cannabis. Es probable que los factores reales cambien significativamente de un arrendamiento a otro y de una jurisdicción a otra. Es una buena idea trabajar con un abogado experto en el sector inmobiliario del cannabis para determinar qué disposiciones del contrato son las más adecuadas para un inquilino y una jurisdicción concretos.

Lo más importante es que redactar y negociar contratos de arrendamiento de cannabis es difícil y que, si no se controla, los inquilinos de cannabis pueden acabar complicando la vida a sus propietarios. Por favor, permanezca atento a la Canna Law Blog para más novedades sobre la ley de arrendamiento de cannabis, y mientras tanto eche un vistazo a los posts enlazados a continuación.