Arrendamientos de cannabis: Ocho consideraciones importantes para el inquilino

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Las leyes sobre el cannabis otorgan a los propietarios un control y un poder de negociación únicos sobre los inquilinos. Esto suele traducirse en alquileres por encima del mercado y contratos de arrendamiento unilaterales. Luchar con los propietarios no es divertido, especialmente para los inquilinos de cannabis que no pueden simplemente trasladarse a una nueva propiedad y deben tratar con su arrendador durante toda la vida de una licencia. En este post, examinaré algunos conceptos importantes para los inquilinos de cannabis.

1. Llevarse bien con el casero

Ni siquiera se trata de un concepto jurídico, pero es fundamental. Antes de comprometerse en un contrato de varios años que el inquilino no puede rescindir si quiere seguir en activo, conviene saber con quién está tratando. Lo más probable es que el inquilino tenga que pedir la aprobación del propietario con frecuencia durante la vigencia del contrato. Conviene saber quién es el propietario antes de firmar. Si al principio resulta difícil negociar las cláusulas básicas del contrato, probablemente también lo será conseguir que se aprueben las modificaciones del local, o cualquier otra cosa.

2. Control del propietario

Es habitual que los contratos de alquiler prohíban la cesión o el subarriendo sin el consentimiento del propietario. Muchos contratos van un paso más allá y definen un cambio de control del inquilino como una cesión que requiere el consentimiento del propietario. Por ejemplo, un contrato de alquiler puede estipular que si se produce un cambio en la propiedad del 25% o más del capital social del inquilino, el propietario debe aprobarlo primero.

Desde el punto de vista del propietario, estos derechos de aprobación tienen sentido; es obvio que un propietario quiere investigar a los nuevos propietarios para asegurarse de que podrán seguir pagando el alquiler. Pero desde el punto de vista del inquilino, estas disposiciones pueden llevar a veces a una microgestión por parte del propietario, sobre todo si el umbral de aprobación es bajo o si el propietario tiene discreción ilimitada sobre cómo y cuándo dar la aprobación o condicionarla al pago de dinero adicional.

Muchos negocios de cannabis requieren capital de inversión, y esto suele implicar algún tipo de cambio de propiedad durante la vigencia de la licencia. Si son demasiado amplias, las cláusulas de cambio de control de los propietarios pueden ser difíciles de manejar para un inquilino.

3. Modificaciones de los locales

Al igual que ocurre con los cambios de control, la mayoría de los cambios físicos en los locales arrendados requieren algún tipo de aprobación previa del propietario o, al menos, un preaviso. Esto tiene sentido cuando se piensa en cambiar partes fundamentales de un edificio levantando o derribando nuevas paredes. Pero si estas disposiciones no están bien definidas, pueden dar quebraderos de cabeza. Por ejemplo, ¿hay que aprobar la instalación de maquinaria pesada? ¿Y un sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado? Si esto no está claramente delineado, puede haber disputas.

Otra preocupación común es quién es el propietario de las modificaciones del local. Al término de un contrato de arrendamiento, es posible que el inquilino no pueda retirar todo lo que ha introducido en el local. La mayoría de los contratos de alquiler especifican quién es el propietario de las modificaciones y qué tipo de modificaciones pueden o, en algunos casos, deben retirar los inquilinos. Dado que prácticamente todos los locales deben modificarse para cumplir la normativa sobre cannabis, es importante tener esto en cuenta antes de firmar un contrato de arrendamiento.

4. Alquiler y cumplimiento de la normativa

Además de un alquiler fijo, los propietarios pueden exigir alguna parte de los ingresos del inquilino de cannabis. Aunque esto puede ser factible con arreglo a la legislación estatal, plantea dos problemas importantes.

En primer lugar, los propietarios que comparten el alquiler aumentan su exposición a las infracciones penales federales. Aunque el gobierno federal ha adoptado un enfoque de no intervención en la aplicación de la ley contra los operadores con licencia estatal, eso podría cambiar en el futuro. Y si alguna vez hay un cambio en las prioridades de aplicación, los propietarios que participan en los beneficios de un negocio de cannabis podrían enfrentarse a una mayor exposición. Esta exposición también podría afectar a otras cláusulas del contrato de alquiler.

En segundo lugar, es probable que los arrendadores que participen en los beneficios tengan que revelarlo a las autoridades estatales y, en algunos casos, a las locales. En California, cualquier forma de participación en los beneficios convierte al arrendador en un "titular de intereses financieros" que debe declarar al Estado. Si la participación en los beneficios alcanza determinados umbrales, el arrendador puede ser considerado "propietario", y se requerirán declaraciones mucho más significativas. Es fundamental entender este segundo punto desde el principio. ¿A qué inquilino le gustaría encontrarse en una situación en la que, después de firmar un contrato de arrendamiento y solicitar una licencia, el propietario se acobardara de repente y se negara a cumplir con las peticiones de revelarlo al Estado? Esto probablemente no acabaría bien para nadie.

5. Garantías

Los propietarios de cannabis suelen exigir que los contratos de arrendamiento estén "garantizados" por terceros. Una garantía es básicamente el acuerdo de un tercero de pagar el alquiler y cualquier otra obligación financiera del inquilino si éste incumple el contrato de arrendamiento. Si el arrendador exige una garantía personal del propietario de un negocio de cannabis, esto puede ser importante, ya que puede dar lugar a una grave responsabilidad personal para el garante si el inquilino no puede hacer frente a sus pagos. Este riesgo es aún mayor para las empresas de cannabis. Las empresas de cannabis tardan mucho tiempo (sin ingresos) en estar operativas, y la pérdida de licencias también conllevará pérdidas de ingresos.

6. Diligencia de la propiedad

La mayoría de los contratos de arrendamiento incluyen declaraciones y garantías sobre la propiedad arrendada. No obstante, huelga decir que verificar que las declaraciones son exactas (mediante inspecciones y otros medios) es fundamental. Si un inquilino firma un contrato de arrendamiento sin inspeccionar la propiedad, puede renunciar a su derecho a presentar reclamaciones posteriormente (esto no se aplicaría si el arrendador tergiversara algo deliberadamente).

7. Terminación

Dado que los permisos y licencias de cannabis están vinculados a propiedades concretas, para la mayoría de los inquilinos es importante que el arrendador quede vinculado al contrato en la medida de lo posible. Los amplios derechos de rescisión pueden ser perjudiciales para los inquilinos por razones obvias. Siempre es una buena idea estudiar detenidamente los motivos de rescisión. Con frecuencia surgen dos cuestiones que conviene tener en cuenta.

En primer lugar, el arrendador puede rescindir el contrato por incumplimiento (normalmente en caso de impago del alquiler). Algunos contratos conceden al inquilino un plazo para subsanar cualquier incumplimiento, pero hemos visto muchos con plazos de subsanación muy cortos que no siempre es posible cumplir.

La segunda es la rescisión por violación de la ley. Los arrendamientos de cannabis violan la ley federal por defecto. Si un contrato de arrendamiento puede rescindirse por violación de cualquier ley, entonces posiblemente será rescindible desde el primer día. Por supuesto, existen buenos argumentos para afirmar que el propietario ha renunciado a su derecho a rescindir el contrato o que no lo ha rescindido de buena fe si ésta es la justificación de la rescisión, pero ¿por qué llegar a esa situación en primer lugar?

8. Resolución de litigios

Esto es absolutamente crítico. Como abogado que solía dedicarse exclusivamente a litigar disputas comerciales, y que ha visto de primera mano los efectos de las cláusulas de resolución de disputas mal redactadas, no puedo expresar lo suficiente lo importante que es centrarse en estas cláusulas. Esto es especialmente cierto en el caso de los contratos de cannabis, y aún más en el de los arrendamientos de cannabis.

Cada vez que una disputa sobre cannabis acaba en un tribunal federal, existe la posibilidad de que el tribunal se niegue a mantener un contrato alegando que viola la ley federal (esto se llama la defensa federal de ilegalidad, y aunque se ha ido debilitando a lo largo de los años, todavía está muy viva). Este riesgo es inmenso para los arrendatarios de cannabis; si un tribunal se niega a mantener un contrato de arrendamiento o, peor aún, sostiene que es nulo, el arrendatario puede perder su local autorizado y, por tanto, su licencia.

Conclusión

Estas son sólo algunas de las preguntas que los posibles arrendatarios de cannabis deberían plantearse a la hora de considerar un alquiler. Es probable que los factores reales cambien significativamente de un contrato a otro y de una jurisdicción a otra. Es una buena idea trabajar con un abogado para determinar qué disposiciones del contrato son las mejores para un inquilino y una jurisdicción específicos.

Lo más importante es que la redacción y negociación de contratos de arrendamiento de cannabis es difícil y que, si no se controla, los arrendadores de cannabis pueden ejercer un gran poder sobre los inquilinos. Por favor, manténgase en sintonía con el Canna Law Blog para más novedades sobre la ley de arrendamiento de cannabis, y mientras tanto echa un vistazo a los mensajes vinculados a continuación.