Arrendamientos de cannabis en California: Los dolores de cabeza de la cesión

El mes pasado, escribí un post explicando algunos de los problemas a los que se enfrentan los compradores de negocios de cannabis cuando tratan con los propietarios del negocio adquirido. En pocas palabras, los contratos de arrendamiento casi siempre contienen cláusulas que restringen la cesión y el subarriendo, y estas cláusulas a menudo señalan que ciertos cambios de control del inquilino de cannabis se consideran cesiones que requieren la aprobación previa del propietario.

En la última entrada traté este concepto a alto nivel en el contexto de las operaciones de fusión y adquisición, pero hoy quiero profundizar un poco más en lo que significan y parecen estas disposiciones.

En primer lugar, veamos la diferencia entre la cesión de un contrato de arrendamiento y el subarrendamiento en virtud de un contrato de arrendamiento. En términos generales, en una situación de subarriendo, el inquilino original cede al nuevo subarrendatario una parte del local arrendado. El inquilino original sigue siendo inquilino y ahora hay dos acuerdos: el contrato principal y el subarriendo. En una cesión, el inquilino original transfiere todo su interés en el contrato a un tercero que se convierte en el nuevo inquilino: sólo queda un contrato. En particular, la cesión no exime necesariamente a la parte cedente de su responsabilidad, por lo que el cedente querrá que el acuerdo de cesión contenga una cláusula específica al respecto.

También debo señalar que, al menos en California, ninguna de las situaciones anteriores está permitida por la normativa del cannabis para los negocios con licencia. Una vez que una empresa obtiene una licencia, no puede subarrendar las instalaciones autorizadas. Tampoco puede hacer que una nueva entidad se instale bajo su licencia y se haga cargo.

En su lugar, lo único que puede funcionar es que entre una nueva empresa que adquiera la entidad titular de la licencia. En otras palabras, si ABC Co. es titular de una licencia en 123 Main Street, no podría subarrendar esa propiedad a XYZ Co. Tampoco podría ceder su contrato de arrendamiento a XYZ Co. porque entonces ABC no tendría derecho a utilizar la propiedad, que es un requisito para mantener una licencia. Pero si XYZ comprara ABC, entonces ABC seguiría teniendo la licencia y el local arrendado. Literalmente hablando, los conceptos de cesión y subarriendo no se aplicarían.

Aquí es donde los propietarios se vuelven creativos. Todos los buenos contratos de arrendamiento que veo definen la cesión de forma que incluya los cambios de control de un licenciatario. Esto sucede también fuera de la industria del cannabis, e incluso los populares contratos de arrendamiento comercial que se utilizan en el estado los incluyen. El propósito de tener restricciones de cambio de control/asignación/subarriendo es para que el arrendador sepa a quién está arrendando la propiedad. En el ejemplo anterior, el propietario habrá investigado a ABC para asegurarse de que puede pagar sus facturas, etc., antes de arrendarle la propiedad. Desde su punto de vista, quiere asegurarse de que cualquier cesionario, subarrendatario o nuevo propietario de ABC también va a ser capaz de gestionar el negocio y pagar el alquiler puntualmente.

Las disposiciones sobre el cambio de control son difíciles de precisar porque no siempre está claro qué constituye el umbral. Cuando hablamos de cambios de control, es habitual fijar un umbral (por ejemplo, la venta del 50% de las acciones de una sociedad), pero incluso eso puede resultar confuso. ¿Sólo queremos que el porcentaje afecte a determinadas clases de acciones? ¿Queremos también la aprobación cuando se produzca un cambio en la lista de directores o directivos? ¿Estamos hablando de cambios acumulativos de control por encima de un determinado porcentaje, en los que una serie de pequeñas ventas pueden dar en el blanco, o sólo de cambios de control que superen el porcentaje (esta última situación sería muy fácil de evitar)? Éstas son sólo algunas de las cuestiones que se nos plantean cuando los arrendatarios negocian cláusulas de cambio de control, que pueden ser muy dinámicas.

También debo señalar que en muchos contratos de arrendamiento, los propietarios podrán cobrar dinero a los inquilinos para que consideren si consienten una cesión, un subarrendamiento o un cambio de control. ¿Por qué? Bueno, los arrendadores a menudo querrán hacer diligencias sobre el posible inquilino, y esto puede implicar la revisión por parte de un abogado o un contable, lo que cuesta dinero. He visto algunos contratos de arrendamiento que cobran miles de dólares por considerar cualquier tipo de cesión. Si un inquilino prevé una futura cesión (a menudo, en el sector del cannabis, una empresa arrienda una propiedad y luego la subarrienda o cede el arrendamiento a una entidad con fines especiales constituida sólo para poseer una licencia específica antes de que se aplique), puede ser una buena idea considerar la posibilidad de incluir una disposición en el contrato de arrendamiento que permita la cesión sin más aprobación del propietario.

Ahora bien, ¿qué ocurre cuando un contrato de arrendamiento tiene cláusulas que restringen las cesiones y los subarriendos, pero no menciona los cambios de control? Pues que la cuestión no está clara, lo cual nunca es bueno para un contrato. Un inquilino nunca quiere encontrarse en una situación en la que el propietario le diga "has incumplido el contrato al no pedir el consentimiento para un cambio de control" mientras que el inquilino dice "el contrato no dice nada al respecto". Aunque un inquilino pueda ceder algunos derechos al propietario al pedir que se introduzcan disposiciones sobre el cambio de control en el contrato, al menos aportarán claridad al proceso.

Hay dos cuestiones finales que quiero abordar aquí:

¿Qué ocurre cuando un inquilino cede, subarrienda o cambia el control sin el consentimiento del propietario? En general, se trata de un incumplimiento automático del contrato. Algunos contratos dicen que ni siquiera es un incumplimiento subsanable y que dará derecho al propietario a rescindir el contrato. Por lo tanto, es conveniente conocer estas disposiciones.
¿Qué ocurre con los garantes originales del contrato en caso de cesión? Según mi experiencia, muchos, si no la mayoría, de los arrendadores comerciales de este sector exigen a los arrendatarios que encuentren una persona o empresa que esté dispuesta a garantizar las obligaciones del arrendatario en virtud del contrato de arrendamiento. En el caso de que el inquilino cambie (de nuevo, no permitido para los negocios de cannabis con licencia) o sea vendido, el garante puede querer salir, pero es un error asumir que están automáticamente fuera. Encontrar nuevos avalistas y/o negociar esta situación puede ser un quebradero de cabeza.

En resumen, los cambios de propiedad en un contrato de arrendamiento pueden suponer un verdadero reto. Permanezca atento a Canna Law Blog para saber más sobre los arrendamientos de cannabis.

Puede leer más sobre ellos en algunos de nuestros artículos anteriores: