En combinación con varios otros factores, la pandemia de COVID-19 ha tenido un enorme impacto en el mercado de la vivienda residencial estadounidense: los precios de la vivienda en todo el país han aumentado un asombroso 24,8% desde marzo de 2020. El más significativo de esos "otros factores" es la escasez; a finales de 2020, Freddie Mac estimaba que en Estados Unidos faltaban 3,8 millones de unidades de vivienda para satisfacer la demanda.
Mientras que el mercado inmobiliario residencial nacional ha estado que echa humo, las inversiones de particulares y empresas extranjeras se desplomaron durante la pandemia. En mayo, informamos de que en los 12 meses comprendidos entre abril de 2020 y marzo de 2021, las inversiones extranjeras en el sector inmobiliario de Manhattan se desplomaron un 79%, según Real Capital Analytics, según Bloomberg.
Al mismo tiempo, otros mercados se vieron mucho menos afectados. Seattle vio reducirse la inversión extranjera entrante sólo un 11%, hasta 2.500 millones de dólares, y la Ciudad Esmeralda superó a la Gran Manzana como mercado inmobiliario urbano más atractivo para los inversores extranjeros. En general, Freddie Mac informa de que la demanda de vivienda se está desplazando a las zonas urbanas de ciudades más asequibles del Medio Oeste, el Sur y el Oeste.
En total, los compradores extranjeros gastaron 267.000 millones de dólares en bienes raíces en Estados Unidos en 2018 y 183.000 millones de dólares en 2019, antes de la pandemia, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Durante la pandemia, los compradores extranjeros no pudieron visitar posibles inversiones, pero se espera que la apertura de la frontera estadounidense a los viajeros vacunados de 33 países a principios de noviembre reanude la inversión extranjera.
Desde mi punto de vista, es posible que el mercado inmobiliario residencial estadounidense no ofrezca las mejores oportunidades. Con una oferta baja y una demanda alta, hay pocas gangas, si es que hay alguna, y todo el mundo que está en el mercado tiene historias de propiedades que se compran con importantes sobreprecios sobre los precios de venta, sin ser vistas (excepto a través de Zoom o FaceTime).
Otra opción es el mercado inmobiliario minorista y multifamiliar estadounidense. La mayoría de la gente puede relacionarse con estas clases de activos (¿quién no ha alquilado un apartamento y visitado centros comerciales, restaurantes y establecimientos similares?) y, en consecuencia, la mayoría de la gente puede intuir los problemas que pueden surgir al invertir en estos inmuebles, al tiempo que reúne a un equipo asesor experimentado y bien informado.
Inversión en inmuebles comerciales y multifamiliares
En primer lugar, Estados Unidos tiene uno de los mayores mercados inmobiliarios comerciales establecidos; con un mercado grande, hay más compradores y vendedores; y se dispone de un sistema financiero establecido y fiable para financiar las compras, ya sea como inversión o como préstamos. Los inversores que entienden estos sistemas y los parámetros que se utilizan para valorar la viabilidad de los proyectos pueden hacer predicciones y proyecciones más precisas.
En segundo lugar, Estados Unidos tiene uno de los sistemas jurídicos más sólidos que ofrecen protección de los derechos de propiedad a los inversores. Esto permite que la inversión sea previsible y segura, siempre que se conozcan las reglas.
En tercer lugar, en este sector los inversores tienen más opciones para aumentar el valor de sus inversiones. Reinvertir en una propiedad mediante mejoras de capital y otras mejoras puede tener un retorno casi inmediato en términos de justificación de alquileres más altos. A veces, un inmueble adquirido ha estado mal gestionado, y gestionarlo mejor atraerá a mejores inquilinos, aumentando el flujo de caja. Dado que la valoración de los inmuebles comerciales depende del flujo de caja, el aumento de los alquileres puede incrementar el valor de los proyectos.
En cuarto lugar, los inmuebles comerciales y multifamiliares pueden ser una buena protección contra la inflación. Con los tipos de interés bajos y el valor de los inmuebles en alza, la inflación puede permitir un aumento de los alquileres, lo que a su vez incrementa el flujo de caja.
Por último, aunque se ha hablado mucho de la "huida urbana" relacionada con la pandemia, se trata en gran medida de un mito. Más del 80% de la población estadounidense se considera residente en zonas urbanas, y es poco probable que esta tendencia cambie.
La diligencia debida es vital
Hemos escrito a menudo sobre la importancia de la diligencia debida (mi colega Fred Rocafort escribió un buen post a principios de este año sobre la diligencia debida en el difícil entorno de la pandemia) y la diligencia debida es más importante en el contexto minorista y multifamiliar que para la inversión puramente residencial, simplemente porque hay más partes móviles.
En primer lugar, los inversores deben conocer las condiciones del mercado local. Compruebe los comparables. En la zona geográfica en la que espera invertir, ¿cuáles son las condiciones del mercado para el tipo de proyecto que está considerando (por ejemplo, un edificio residencial multifamiliar, un centro comercial, un centro comercial)?
¿Realmente quiere invertir en una gasolinera justo enfrente de un Costco (que suele incorporar una gasolinera de bajo coste)? Si está pensando en desarrollar un complejo de apartamentos, ¿cuál es la oferta del mercado en el barrio, incluidas las unidades que se espera que estén disponibles en los próximos años?
¿Existen otras consideraciones? ¿Existen costes medioambientales ocultos, como los derivados de la limpieza exigida por las autoridades?
¿Conoce bien los costes locales, por ejemplo, de las reformas? Comprender los costes es vital para decidir si una inversión tiene sentido.
Reunir un equipo de asesores locales expertos
Como hemos escrito muchas veces en este blog en muchos contextos empresariales y de inversión, muchas leyes y reglamentos rigen los negocios y la inversión en los EE.UU. - lo que es más importante es estar lo más informado posible sobre los contextos operativos y legales pertinentes, y obtener un asesoramiento jurídico sólido en cada paso del camino al tomar decisiones de inversión y de negocios.
A la hora de formar su equipo de asesores locales de inversión inmobiliaria, debe buscar asesores que comprendan sus objetivos y en los que pueda confiar para salvaguardar sus intereses.
Agentes inmobiliarios
Se trata de personas que entienden el mercado y conocen el terreno a la perfección. Les pagan a comisión, así que trátelos bien. Cuanto más tiempo trabaje con determinados agentes, mejores ofertas obtendrá de ellos.
Administradores de fincas
Cualquiera que haya alquilado una propiedad puede contar historias de buenos y malos administradores. Los malos reducen el valor de una propiedad; los buenos pueden aumentarlo. Busque a alguien con buena reputación que sea un buen comunicador y receptivo.
Arquitectos y diseñadores
Si quiere/necesita hacer mejoras importantes, le conviene trabajar con arquitectos, diseñadores y otros profesionales del suelo experimentados que conozcan la normativa local y puedan ayudarle con los permisos y otras cuestiones.
Contratistas generales y subcontratistas
Con el tiempo, tendrá que confeccionar una lista de fontaneros, electricistas y manitas destacados. Puede ser un proceso lento, o puede que tenga suerte con una recomendación temprana. Pero si tiene inquilinos, tendrá problemas que habrá que resolver urgentemente.
Lleva tiempo establecer buenas relaciones, pero invertir en calidad da sus frutos.
En todos los casos, debe establecer contratos que le protejan como inversor y propietario.
Cuestiones que deben tener en cuenta los inversores inmobiliarios
Si desea establecer (o seguir desarrollando) una presencia inmobiliaria en Estados Unidos, algunas de las cuestiones a las que se enfrentará son:
- Encontrar la mejor ubicación y negociar el mejor precio
- Adquirir la propiedad tras llevar a cabo la diligencia debida necesaria para comprender y minimizar los riesgos jurídicos y empresariales.
- Navegar por estructuras reguladoras complejas
- Estructuración de una financiación razonable
- Tomar decisiones estratégicas sobre la entidad y minimizar la responsabilidad fiscal
- Obtención de los permisos y licencias necesarios para la construcción y explotación
- Zonificación, pactos restrictivos y gravámenes
- Búsqueda y contratación de proveedores de servicios de construcción, títulos y otros.
- Preservar el anonimato siempre que sea posible
Nuestros abogados inmobiliarios cuentan con décadas de experiencia en el sector inmobiliario comercial y hablan varios idiomas, entre ellos chino, ruso, español, francés, portugués y alemán. Nuestra comprensión de cómo funcionan los mercados inmobiliarios en otros países nos ayuda a garantizar que nuestros clientes inviertan cómodamente en los mercados estadounidenses con un riesgo mínimo y con la vista puesta en obtener el máximo rendimiento. También somos experimentados litigantes inmobiliarios, aportando a cada transacción sólidas habilidades de negociación y mitigación de riesgos.
Si tienes alguna pregunta, no dudes en hacerla en la sección de comentarios o escribirme.
