En 1624, la Compañía Holandesa de las Indias Occidentales estableció el asentamiento de Nueva Ámsterdam en el extremo sur de la isla conocida como Manhattan. Prácticamente desde entonces, inversores de todo el mundo han acudido en masa a La ciudad que nunca duerme, cantando:
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Nueva York, Nueva York
Como escribimos recientemente, Estados Unidos ha sido durante mucho tiempo el mayor receptor mundial de inversión extranjera directa (IED), y el mercado inmobiliario estadounidense se ha percibido históricamente como un refugio seguro en tiempos de incertidumbre económica. Aunque el impredecible entorno legislativo y normativo de los últimos cuatro años hizo que muchos inversores pusieran "pausa" en sus planes de establecer o ampliar operaciones comerciales en EE.UU., el cambio de administración en enero, combinado con los bajos tipos de interés, la recuperación de la economía, unos impuestos relativamente bajos, más la liquidez y transparencia del mercado inmobiliario estadounidense, han contribuido a una aceleración de la actividad inmobiliaria, incluidas cantidades récord de inversión extranjera.
Sin embargo, los efectos de la pandemia se han dejado sentir en los mercados inmobiliarios de todo el país. Millones de metros cuadrados de oficinas en los distritos centrales de negocios (CBD) llevan meses vacíos, y el efecto dominó en los negocios auxiliares (comercio minorista y alimentación y bebidas) ha sido grave.
Muchos medios de comunicación se han apresurado a escribir la necrológica de la vida en las grandes ciudades, pero nosotros seguimos siendo muy optimistas: durante décadas (¿siglos?), millones de personas ...
... quiero despertar en una ciudad
Que no duerme
Y descubrir que soy el número uno
El primero de la lista
Cabeza del montón
Rey de la colina
Sin embargo, puede que la ciudad en la que se despierten no sea Nueva York.
En el último año, Seattle superó a Manhattan como "el principal punto caliente inmobiliario comercial de Estados Unidos para los inversoresextranjeros" y también pasó a San Francisco como "principal mercado de Estados Unidos para los arrendamientos inmobiliarios de grandes empresas tecnológicas". En otras palabras, Seattle es ahora la ciudad más atractiva de Estados Unidos para el sector inmobiliario comercial.
Seattle, por supuesto, es la sede de Amazon (que aumentó el tamaño de su plantilla en más de un 50% durante la pandemia) y Microsoft, la segunda empresa más valiosa del mundo (Amazon es la tercera, Apple la primera) por capitalización bursátil (si dejamos de lado a Saudi Aramco, de propiedad y apoyo estatales). Seattle también se ha beneficiado durante mucho tiempo de su proximidad a Canadá, que es una gran fuente de capital extranjero en el sector inmobiliario estadounidense.
A nivel de transacciones individuales, la pandemia ha tenido un impacto significativo en la toma de decisiones de los inversores, pero en general, Estados Unidos sigue siendo un mercado inmobiliario fundamentalmente atractivo. La ciudad de Nueva York atrajo más de 2.000 millones de dólares en inversión extranjera entre abril de 2020 y marzo de 2021, unos 400 millones por delante de San Francisco, seguida de Chicago, Dallas, Atlanta, Los Ángeles, Phoenix, Boston y San José.
Al mismo tiempo, dada la complejidad de la legislación estadounidense, con sus múltiples jurisdicciones (por ejemplo, federal, estatal y municipal), así como la normativa inmobiliaria que puede diferir según la región, es importante una planificación y un asesoramiento cuidadosos para todos los inversores inmobiliarios con destino a Estados Unidos.
Entre las preguntas a las que hay que responder antes de decidirse por una inversión (o estrategia de inversión) figuran las siguientes:
- ¿Va a comprar una propiedad que ocupará y utilizará usted mismo?
- ¿Va a comprar un inmueble para alquilarlo a inquilinos?
- ¿Está comprando una propiedad que espera vender en un plazo relativamente corto (por ejemplo, una propiedad en construcción que entregará al finalizar la obra)?
- ¿Va a comprar un inmueble que espera conservar durante un periodo relativamente largo (por ejemplo, un inmueble para la jubilación o un inmueble que genere ingresos a largo plazo)?
Las respuestas a estas preguntas deberían influir en dónde compra y cómo estructura su inversión.
Por ejemplo, tanto en Seattle como en Nueva York, el entorno normativo para los inversores inmobiliarios es muy diferente al de los suburbios situados a pocos kilómetros, y las consecuencias de no entender esa normativa pueden ser desastrosas para una inversión. En ambas ciudades, los gobiernos locales se han vuelto mucho más favorables a los inquilinos en los últimos años, y es más difícil subir los alquileres, aunque se hayan hecho mejoras significativas en las propiedades de alquiler.
Hay que tener en cuenta muchas más cuestiones específicas de la ubicación, como la selección de posibles socios de la empresa conjunta; la identificación y el trato con agentes inmobiliarios de confianza y la obtención de financiación en condiciones favorables; la contratación de profesionales de la construcción experimentados, como contratistas y arquitectos; la navegación por el proceso de negociación y firma de contratos con todas las partes y, posteriormente, la realización de la diligencia debida necesaria para comprender los riesgos jurídicos que acompañan a la adquisición.
Si es usted un particular o una empresa extranjera que desea establecer (o desarrollar) una presencia inmobiliaria en Estados Unidos, algunas de las cuestiones a las que se enfrentará son:
- Encontrar la mejor ubicación y negociar el mejor precio
- Adquirir la propiedad tras llevar a cabo la diligencia debida necesaria para comprender y minimizar los riesgos jurídicos y empresariales.
- Navegar por estructuras reguladoras complejas
- Estructuración de una financiación razonable
- Tomar decisiones estratégicas sobre la entidad y minimizar la responsabilidad fiscal
- Obtención de los permisos y licencias necesarios para la construcción y explotación
- Zonificación, pactos restrictivos y gravámenes
- Búsqueda y contratación de proveedores de servicios de construcción, títulos y otros.
- Preservar el anonimato siempre que sea posible
Como hemos escrito muchas veces en este blog en muchos contextos empresariales y de inversión, muchas leyes y reglamentos rigen los negocios y la inversión en los EE.UU. - lo más importante es estar lo más informado posible sobre los contextos operativos y jurídicos pertinentes, y obtener un sólido asesoramiento jurídico local en cada paso del camino al tomar decisiones de inversión y de negocios.
Nuestros abogados inmobiliarios cuentan con décadas de experiencia en el sector inmobiliario comercial y hablan varios idiomas, entre ellos chino, ruso, español, francés, portugués y alemán. Nuestra comprensión de cómo funcionan los mercados inmobiliarios en otros países nos ayuda a garantizar que nuestros clientes inviertan cómodamente en los mercados estadounidenses con un riesgo mínimo y la vista puesta en obtener el máximo rendimiento.
