A medida que nos adentramos en lo que algunos denominan la fase tardía de la pandemia, ahora es el momento de invertir en el sector inmobiliario español.
A principios de este año escribí sobre la compra de propiedades en España, concluyendo que aunque es un buen momento para adquirir una propiedad de vacaciones (o una residencia principal) en España, los compradores deben estar seguros de que entienden a fondo las implicaciones legales y fiscales. No hay restricciones a la compra de inmuebles en España por extranjeros, y éstos pueden obtener hipotecas con facilidad.
Gracias en gran parte a la demanda acumulada tras la relajación de las restricciones de movimiento relacionadas con la pandemia, se espera que los precios generales de la vivienda en toda España aumenten un tres por ciento en 2021, y otro 10 por ciento en 2022. Sin embargo, los precios siguen muy por debajo de sus máximos históricos, especialmente en las zonas más conocidas por sus propiedades vacacionales.
Además, en septiembre de 2013, el Gobierno español puso en marcha el programa "Golden Visa" para estimular la inversión extranjera en el sector inmobiliario, la industria y la deuda pública españoles. En 2015, las modificaciones del programa añadieron incentivos adicionales y agilizaron y facilitaron la obtención de visados y permisos de trabajo para España.
Creemos que el Golden Visa de España es uno de los programas de inversión más atractivos de la UE para los inversores extracomunitarios. Puede proporcionar la residencia española a la familia inmediata del inversor, que puede incluir no solo a las parejas casadas sino también a las parejas de hecho, así como a los hijos económicamente dependientes, incluidos los hijos mayores, y a los padres.
La forma menos costosa (y a menudo también la más fácil) de optar a un Golden Visa es invirtiendo al menos 500.000 euros en bienes inmuebles, y a principios de este año escribí en detalle sobre el programa, que también ofrece vías de visado a inversores (de al menos 1 millón de euros) en una empresa española, fondo(s) de inversión o fondo(s) de capital riesgo, así como para compradores (de al menos 2 millones de euros) de bonos del Estado español.
Si está pensando en comprar un inmueble en España, los efectos de la pandemia se han dejado sentir de forma desigual en todas las regiones del país, y la geografía y las infraestructuras influirán en su decisión de compra. Aunque se puede investigar mucho por Internet, sobre todo si se conoce bien el país, el crecimiento actual del mercado inmobiliario español (incluso entre compradores nacionales) se debe en gran parte a que los compradores salen a la calle y ven las propiedades en persona.
¿Cuáles son los principales aspectos que deben tener en cuenta los compradores extranjeros? A principios de año escribí ampliamente sobre este tema, pero en resumen, los compradores de inmuebles en España deben saber lo siguiente:
- Si existe o no algún gravamen sobre la propiedad.
- Si el vendedor es realmente el propietario inscrito en el Registro de la Propiedad.
- Si se han pagado las tasas municipales y elimpuesto sobre bienes inmuebles (IBI) durante los últimos cuatro años.
- Qué parte pagará al agente (normalmente será el vendedor, pero algunos agentes intentan cobrar de ambas partes y es importante entender claramente cada documento que firme).
- Cuáles son los tipos impositivos locales (varían según la región y el municipio).
- Las transacciones inmobiliarias de vendedores privados conllevan un impuesto de transmisiones patrimoniales que, dependiendo de la ubicación, puede rondar el 10% del valor de la propiedad.
- Las transacciones inmobiliarias de los promotores están sujetas al impuesto sobre el valor añadido (IVA) de España, que es del 21%.
- Si se obtiene una hipoteca, también habrá que pagar el IVA y el impuesto sobre actos jurídicos documentados.
- Independientemente de que el comprador sea o no residente en España (si no tiene la nacionalidad española), necesitará un número de identificación español para extranjeros, el llamado NIE(número de identificación de extranjeros), que, entre otras cosas, sirve para pagar impuestos una vez realizada la operación de compra. Últimamente, las citas para solicitar el NIE son difíciles de conseguir y puede que haya que solicitarlas en el país de origen del inversor; como consecuencia, puede que se necesite más tiempo para preparar la transacción, que sólo podrá cerrarse una vez que el inversor reciba su NIE.
- En España es habitual firmar un contrato preliminar, el llamado "contrato Arras", que suele prever pagos iniciales del 5 al 10 por ciento del precio de compra.
- Si tiene previsto alquilar su vivienda, sepa que incluso los no residentes deben declarar los ingresos por alquiler a las autoridades fiscales españolas.
Como siempre, le recomendamos que contrate los servicios de un asesor jurídico experto para que le ayude a lo largo de todo el proceso de compra de un inmueble. Necesitará un guía de confianza que le ayude a navegar por el sistema legal, el código fiscal y la burocracia de España, y que le asesore sobre los contextos locales, especialmente cuando haga negocios con empresas y particulares que operan en sus culturas y sistemas legales nativos. Y si no dominas el español, te recomiendo que cuentes con el apoyo de un amigo que lo domine o de un colega de confianza para asegurarte de que comprendes perfectamente todas tus obligaciones.
Dicho esto, ahora es el momento de los bienes inmuebles en España.
P.D. En octubre, mi colega Simon Malinowski organizó un seminario web con nuestros colegas de Monereo Meyer Abogados sobre el tema "Invertir en el mercado inmobiliario español como inversor extranjero". Si está interesado, el vídeo de la repetición sobre el mercado inmobiliario español está disponible aquí.
