Por Steven Rudmann + Nadja Vietz
Es un buen momento para adquirir una propiedad vacacional en España, pero es importante comprender a fondo las implicaciones legales y fiscales.
A principios de 2020, los precios de mercado de las propiedades vacacionales en España estaban subiendo, como lo habían hecho de forma constante desde 2015. Entonces, en marzo, el COVID-19 golpeó con fuerza al país. Siguió un largo bloqueo, durante el cual el turismo cayó a cero. Los aeropuertos y los destinos turísticos más populares parecían ciudades fantasma. El impacto de la pandemia en los precios de las propiedades vacacionales ha sido significativo y, dependiendo de la región, los precios están cayendo lentamente o ya han bajado entre un 5 y un 7%.
Sin duda, la pandemia es en gran medida responsable de la mayor parte del descenso del valor de las propiedades. En primer lugar, los compradores extranjeros siempre han sido un motor importante de los precios de las propiedades vacacionales españolas, y han estado casi completamente ausentes durante el último año.
Y en el mercado nacional, algunos lugareños han heredado inesperada y trágicamente una propiedad en la costa o el campo y la han puesto a la venta. Otros intentan vender sus propias casas de vacaciones por miedo a un nuevo declive económico y a pérdidas de empleo que les obliguen a tener un colchón financiero. La conclusión es que hay más vendedores que compradores, y los precios han bajado.
A medida que el mercado inmobiliario español se abre de nuevo, surgen oportunidades
Hace unos meses, escribimos sobre el programa Golden Visa de España, lanzado en 2013 para hacer que la economía española sea más competitiva, impulsar aún más la inversión extranjera directa y mejorar el comercio exterior y la creación de empleo local. El programa Golden Visa puede ser una valiosa ventaja para los compradores extranjeros de propiedades y, de hecho, puede abrir la puerta a innumerables oportunidades para trabajar y vivir en Europa a tiempo completo.
Además de la residencia y el permiso de trabajo para el comprador de una propiedad (o propiedades) valorada en 500.000 euros o más, el programa puede proporcionar la residencia española a la familia inmediata del inversor, que puede incluir no sólo a las parejas casadas sino también a las parejas de hecho, así como a los hijos económicamente dependientes, incluidos los hijos mayores, y a los padres.
La pandemia ha cambiado las prioridades y el estilo de vida de mucha gente: muchos profesionales españoles y de otros países europeos -por no hablar de los estadounidenses- se ven capaces de teletrabajar, y puede que prefieran hacerlo desde lugares con un aire menos turístico. Los compradores dirigen su atención a destinos menos convencionales, como los pueblos andaluces y las regiones del norte de España, como el País Vasco, Asturias, Cantabria y Galicia. Los que tienen suerte encuentran propiedades increíblemente baratas que pueden requerir reformas, pero que en última instancia siguen siendo una ganga. El programa Golden Visa permite a los compradores extranjeros vivir en España a tiempo completo, si lo desean, con sus familias.
Siete consejos si está pensando en comprar un inmueble en España
Si está pensando en comprar una propiedad en España, es importante que conozca bien el idioma español para desenvolverse en el proceso de compra de un inmueble, sobre todo al tratar con organismos gubernamentales y proveedores de servicios. Esto es aún más cierto en las comunidades más pequeñas. Si no habla español con fluidez, le conviene contar con la ayuda de un amigo o colega de confianza que lo domine.
Y, como en cualquier transacción financiera de envergadura, le recomendamos que contrate a un asesor jurídico experto para que le apoye durante todo el proceso de compra. Necesitará un guía de confianza que le ayude a desenvolverse en el sistema jurídico, el código tributario y la burocracia de España, y que le asesore sobre los contextos locales, especialmente cuando haga negocios con empresas y particulares que operan en sus culturas y sistemas jurídicos nativos.
Dicho esto, he aquí siete factores que debe tener en cuenta si está pensando en comprar una vivienda en España:
1. Infraestructuras locales
España ofrece una deslumbrante variedad de opciones de compra de propiedades gracias a su diversidad. Están los conocidos centros turísticos de playa, pero también pequeños pueblos que ofrecen su propio encanto. Sin embargo, hay que tener en cuenta las infraestructuras locales y las conexiones de transporte. Por ejemplo, los viajeros que tengan que regresar regularmente a sus países de origen no querrán estar demasiado lejos del aeropuerto más cercano. Algunos lugares remotos están bien para una excursión de un día, pero quizá no para estancias prolongadas.
2. Implicaciones del alquiler de su vivienda
Quienes planeen utilizar una propiedad de vacaciones sólo por temporadas pueden plantearse alquilarla cuando no residan en ella. Sin embargo, aunque mercados como Airbnb pueden resultar atractivos, es fundamental averiguar si la comunidad en la que se planea comprar ha promulgado normativas que limiten los alquileres a corto plazo. Además, incluso los no residentes deben declarar los ingresos por alquiler de propiedades a las autoridades fiscales españolas. Incluso los propietarios que no alquilan sus viviendas están obligados a presentar declaraciones fiscales anuales.
3. Comprender las condiciones de los contratos de corretaje
En España, por regla general, la parte que contrata al corredor también tiene que pagar por sus servicios. Sin embargo, algunos corredores intentan cobrar de ambas partes. Aunque un corredor sólo puede solicitar honorarios tras la firma del contrato principal, establecer contacto entre el vendedor y el comprador suele ser suficiente para que el corredor tenga derecho a una compensación. En cualquier caso, los términos concretos del acuerdo de intermediación deben quedar siempre claros para las partes, a fin de evitar sorpresas desagradables. No es raro que los corredores exijan un 4 o 5% del precio de compra como remuneración por sus servicios. En particular, tenga cuidado con dar a un corredor un mandato exclusivo, ya que puede acabar teniendo derecho a honorarios por la venta de la propiedad aunque no haya prestado servicios de intermediación. Ni que decir tiene que no firme un contrato en español a menos que entienda perfectamente sus cláusulas. Esto puede requerir no sólo la traducción a un idioma que entienda, sino también asesoramiento jurídico para comprender sus cláusulas.
4. Conocer los acuerdos de reserva y los contratos preliminares
En muchos casos, el comprador potencial paga una tasa de reserva en las transacciones inmobiliarias mediadas por un intermediario. Tras el pago, la propiedad se retira de la lista durante un tiempo determinado. En España es habitual firmar un contrato preliminar, el llamado "contrato de Arras". En este documento, comprador y vendedor llegan a un acuerdo sobre la adquisición de la propiedad. En algunos casos, el vendedor recibirá dinero en esta fase; son habituales los pagos iniciales del 5 al 10 por ciento del precio de compra. La transferencia real de la propiedad suele producirse más tarde, en el momento en que se expide la escritura notarial de compraventa. Aunque el contrato de Arras contiene una cláusula de desistimiento, esto no significa que la rescisión del contrato no tenga consecuencias. Los compradores que se retiran de un contrato de Arras y no cumplen las obligaciones contenidas en el mismo pueden perder sus pagos iniciales.
5. Investigar embargos en el Registro de la Propiedad
Nadie debe firmar un precontrato o adquirir una propiedad vacacional en España sin haber comprobado en el Registro de la Propiedad la posible existencia de cargas sobre el inmueble. También debe confirmarse que el vendedor se corresponde con el propietario inscrito en el Registro de la Propiedad.
6. Obtener un NIE
Independientemente de que el comprador sea o no residente en España, si no tiene la nacionalidad española, necesitará un número de identificación español para extranjeros, el llamado NIE(número de identificación de extranjeros). Este número sirve, entre otras cosas, para pagar los impuestos una vez realizada la operación de compraventa. El comprador puede solicitar el NIE por sí mismo, incluso en un consulado español en el extranjero, o puede otorgar un poder notarial a un abogado para que lo solicite en su nombre.
7. Tenga en cuenta los impuestos y otros gastos
En España, el comprador suele estar obligado contractualmente a pagar los gastos de notaría y de inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, a pesar de que la ley establece un reparto equitativo de los gastos entre las partes.
Además, las transacciones inmobiliarias en España conllevan un impuesto de transmisiones patrimoniales, que dependiendo de la ubicación puede ser de hasta el 10% del valor de la propiedad, o el impuesto sobre el valor añadido (IVA) español, dependiendo, respectivamente, de si la propiedad adquirida es privada o propiedad de un promotor inmobiliario. En caso de que se obtenga una hipoteca, también habrá que pagar el IVA y el impuesto de actos jurídicos documentados.
Por último, antes de comprar una propiedad en España, el comprador debe saber si ha pagado las tasas municipales y elimpuesto sobre bienes inmuebles (IBI) de los últimos cuatro años. Los tipos impositivos en adelante variarán según la región. Los costes también pueden optimizarse al elegir las compañías de suministro de electricidad o agua.
