Lo que debe saber si está pensando en comprar una propiedad en España

CoautoresSteven Rudmann y Nadja Vietz

Es un buen momento para adquirir una propiedad vacacional en España, pero es importante comprender a fondo las implicaciones legales y fiscales.

En España, a principios de 2020, los precios del mercado inmobiliario para el alquiler vacacional estaban aumentando, como lo habían hecho de manera constante desde 2015. Luego, en marzo, la COVID-19 golpeó duramente al país. A continuación, siguió un largo bloqueo, durante el cual el turismo descendió hasta cero. Los aeropuertos y los destinos turísticos populares parecían pueblos fantasmas. El impacto de la pandemia sobre los precios de las propiedades vacacionales ha sido significativo y, según la región, los precios están cayendo lentamente o ya han caído entre un 5 y un 7 por ciento.

Sin duda, la pandemia es en gran parte responsable de la mayoría de la devaluación del valor de los inmuebles. En primer lugar, los compradores extranjeros siempre han sido un importante impulsor de los precios de las propiedades vacacionales en España, y han estado prácticamente ausentes durante el último año.

Y en el mercado nacional, algunas personas han heredado de manera inesperada y trágica una vivienda en la costa o en el campo y la han puesto en venta. Otros están tratando de vender sus propias casas de verano por temor a un mayor declive económico y a una posible pérdida de empleo, por lo que podrían necesitar un colchón financiero. La conclusión es que hay más vendedores que compradores y los precios se han desplomado.

Ahora, a medida que el mercado se vuelve a abrir, hay una nueva oportunidad.

A principios de esta semana escribimos sobre el programa español Golden Visa (o Residencia por Inversión) que fue lanzado en 2013 con el fin de propiciar una economía española más competitiva, impulsar todavía más la inversión extranjera directa y enriquecer el comercio exterior y la creación de empleo local. El programa Golden Visa puede ser una valiosa ventaja para los compradores extranjeros de bienes inmuebles y, de hecho, puede abrir la puerta a innumerables oportunidades para trabajar y vivir en Europa a tiempo completo.

Además de la residencia y un permiso de trabajo para el comprador de una vivienda (o varias viviendas) valoradas en 500.000 € como mínimo, el programa puede proporcionar la residencia en España a la familia directa del inversor, que contempla no solo a parejas casadas sino también a parejas de hecho, además de los hijos a cargo (por ser económicamente dependientes), donde se incluyen hijos adultos y padres.

La pandemia ha modificado las prioridades y el estilo de vida de muchas personas: muchos profesionales españoles y europeos —sin mencionar a los estadounidenses—, están ahora mismo en condiciones de teletrabajar y pueden preferir hacerlo desde lugares menos turísticos. Los compradores están dirigiendo su atención a destinos menos convencionales, tales que los pueblos andaluces y las regiones del norte de España, como el País Vasco, Asturias, Cantabria y Galicia. Quienes tienen suerte encuentran propiedades increíblemente baratas que podrían requerir una renovación, pero que incluso así siguen siendo una ganga. El programa Golden Visa permite a los compradores inmobiliarios extranjeros vivir en España a tiempo completo, si así lo desean, con sus familias.

Siete consejos si está pensando en comprar una propiedad inmobiliaria en España

Si está considerando comprar una propiedad en España, es importante comprender bien el idioma español para poder sortear los caminos en el proceso de compra inmobiliaria, especialmente al tratar con agencias gubernamentales y proveedores de servicios. Esto es todavía más importante en las comunidades más pequeñas. Si no habla español con fluidez, querrá contar con la ayuda de un amigo o colega de confianza que así lo hable.

Y al igual que con cualquier transacción financiera importante, recomendamos contratar un asesor jurídico experto para que lo apoye durante todo el proceso de compra. Necesitará tener cerca una persona de confianza que le ayude con el sistema legal, el código fiscal y la burocracia española, y que lo asesore para entender en profundidad el contexto local, sobre todo, cuando se hacen negocios con empresas e individuos que están moviéndose en sus sistemas jurídicos y culturales autóctonos.

Dicho esto, aquí compartimos siete factores a considerar si está contemplando la compra de una propiedad en España:

1. Infraestructura local

España ofrece una sensacional variedad en cuanto a opciones de compra de propiedades gracias a su diversidad. No solo encontramos los conocidos centros turísticos de veraneo y resorts de playa, sino que hay un sinfín de pueblos pequeños con encanto. Sin embargo, se deben tener en cuenta otros componentes como la infraestructura local y el tipo de conexiones de transporte existentes. Por ejemplo, los viajeros que necesiten ir y volver regularmente a sus países de origen no querrán estar demasiado lejos del aeropuerto más cercano. Algunos lugares remotos pueden estar bien para un viaje de un día, pero tal vez no para estadías prolongadas.

2. Implicaciones de alquilar su propiedad

Para quienes tienen en mente disfrutar de su vivienda vacacional únicamente por temporada pueden pensar en alquilarla cuando no estén en la propiedad. No obstante, aunque los mercados como Airbnb pueden ser atractivos, es fundamental determinar si la comunidad en la que planea comprar una vivienda ha promulgado normativas limitando los alquileres a corto plazo. Además, también las personas no residentes deben declarar los ingresos por el alquiler de la propiedad a las autoridades fiscales españolas. Incluso los propietarios que no alquilan sus viviendas vacacionales están obligados a presentar sus declaraciones de impuestos anualmente.

3. Comprender los términos de los acuerdos de intermediación inmobiliaria.

En España, por regla general, la parte que contrata al bróker inmobiliario también tiene que pagar por sus servicios, pero algunos corredores intentan cobrar de ambas partes. Aunque un corredor solo puede solicitar tarifas después de la firma del contrato principal, establecer contacto entre el vendedor y el comprador suele ser suficiente para que el corredor tenga derecho a una compensación. En cualquier caso, los términos específicos del contrato de intermediación deben quedar siempre claros para las partes a fin de evitar sorpresas desagradables. No es raro que los corredores exijan entre el 4 y el 5 por ciento del precio de compra como remuneración por sus servicios. Tenga mucho cuidado de no otorgarle a un bróker inmobiliario un mandato exclusivo, ya que eso podría implicar que tuviera derecho a recibir honorarios por la venta de la propiedad, incluso si no se prestaron servicios de corretaje. No hace falta decir que nunca firme un contrato en español a menos que comprenda cada uno de sus términos en profundidad. Esto puede requerir no solo una traducción al idioma que usted comprende, sino también un asesoramiento legal para comprender bien los términos del contrato.

4. Familiarizarse con los contratos de reserva y los contratos preliminares.

En muchos casos, el comprador potencial paga una tarifa de reserva en las transacciones inmobiliarias mediadas por un bróker. Tras el pago, la propiedad se retira de la lista durante un período de tiempo determinado. En España es habitual firmar un precontrato, que se llama contrato de arras. En este documento, el comprador y el vendedor llegan a un acuerdo con respecto a la adquisición de una propiedad. En algunos casos, el vendedor recibirá dinero en esta etapa, siendo frecuentes los pagos iniciales del 5 al 10 por ciento del precio de compra. La transferencia real de la propiedad suele ocurrir más tarde, en el momento en que se emite la escritura de compraventa notarial. Aunque el contrato de arras contiene una cláusula de rescisión, esto no significa que la rescisión del contrato no tenga consecuencias. Los compradores que se retiren de un contrato de arras y no cumplan con las obligaciones contenidas en él podrían perder sus pagos iniciales.

5. Investigar la existencia de embargos en el Registro de la Propiedad

Nadie debe firmar un contrato preliminar o adquirir una propiedad vacacional en España sin haber verificado la posible existencia de gravámenes sobre la propiedad en el Registro de la Propiedad. También se debe confirmar que el vendedor corresponde al propietario inscrito en el Registro de la Propiedad.

6. Obtener el NIE 

Independientemente de que el comprador sea o no residente en España, si su nacionalidad no es española, necesitará un número de identidad de extranjero o NIE. Entre otras cosas, este número se utiliza para pagar impuestos una vez completada la transacción de compra. El comprador mismo puede solicitar un NIE —incluso en un consulado español en el extranjero—, o puede emitir un poder a un abogado para que lo solicite en su nombre.

7. Tener en cuenta los impuestos y otros gastos

En España, un comprador a menudo está obligado contractualmente a pagar los honorarios del notario y las tasas de inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, aunque la ley exija una división justa de los costos entre las partes.

Además, las transacciones inmobiliarias en España originan un impuesto de transferencia que, dependiendo de la ubicación, puede ser de hasta el 10% del valor de la propiedad, o el impuesto español al valor agregado (IVA), dependiendo, respectivamente, de si la propiedad adquirida es de propiedad privada o de un promotor inmobiliario. En caso de que se obtenga una hipoteca, también se exigirá el pago del IVA y del impuesto sobre actos jurídicos documentados.

Finalmente, antes de comprar una propiedad en España, el comprador debe saber si las tasas municipales y el impuesto sobre bienes inmuebles o IBI se han pagado durante los últimos cuatro años. Las siguientes tasas impositivas que se deban pagar en el futuro variarán según la región. Los costes también se pueden optimizar al elegir empresas de suministro de agua o electricidad.

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