Oregon ist der erste Staat, der eine regulierte Psilocybin-Industrie einführt. Nach den Ergebnissen der Zwischenwahlen wissen wir nun, welche Städte und Bezirke im Bundesstaat Beaver im Jahr 2023 lizenzierte Psilocybin-Unternehmen zulassen werden. Die regulierten Unternehmen werden in drei große Kategorien eingeteilt: Hersteller, Testlabore und Dienstleistungszentren. Alle diese Psilocybin-Unternehmen werden Pachtverträge benötigen. Aus Haftungsgründen und aus anderen Gründen werden selbst Betreiber, die Eigentümer der Immobilien für das zugelassene Unternehmen sind, in der Regel das Eigentum an den Immobilien von der Betreibergesellschaft trennen.
US-Karte der Legalität von Psilocybin nach Bundesstaaten anzeigen
Wie bei Cannabis-Verträgen sind auch Psilocybin-Verträge alles andere als einfach. Vermieter und Mieter von Psilocybin müssen den Status des bundesstaatlichen Verbots, die strengen Auflagen des Programms der Gesundheitsbehörde von Oregon (OHA) und die Besonderheiten der örtlichen Bebauungsvorschriften berücksichtigen. Diese Überlegungen unterscheiden sich von den grundsätzlichen Überlegungen zu gewerblichen Mietverträgen, die selbst sehr komplex sein und Dutzende von Seiten umfassen können. Ohne zu sehr ins Detail gehen zu wollen, hier zehn Punkte, die Sie bei Ihrem Psilocybin-Pachtvertrag besonders beachten sollten.
1. Gewinnbeteiligung. Wir gehen davon aus, dass es viele Vereinbarungen geben wird, in denen sich ein Psilocybin-Vermieter bereit erklärt, über die Grundmiete hinaus einen Anteil an den Geschäftsgewinnen zu übernehmen. Die OHA könnte alles, was über gewöhnliche, marktübliche Zahlungen hinausgeht, als De-facto-Eigentum an der Lizenz ansehen, das der Offenlegung und Überprüfung unterliegt. Beide Parteien sollten die endgültigen OHA-Bestimmungen über "finanzielle Interessen" prüfen, bevor sie irgendeine Art von Gewinnbeteiligung vereinbaren - selbst wenn es sich nur um einen kleinen Prozentsatz der Gesamtmiete handelt.
2. CSA-Entschädigung. Erfahrene Vermieter drängen oft auf eine Entschädigungspflicht des Mieters in allgemeinen Haftungsfragen. Der erfahrene Psilocybin-Vermieter kann auch eine Entschädigung für die zivilrechtliche Verwirkung nach dem Bundesgesetz über Betäubungsmittel verlangen. Danach muss ein Psilocybin-Mieter seinen Vermieter verteidigen und ihn von jeglichem Fehlverhalten freisprechen, wenn die Bundesregierung Vollstreckungsmaßnahmen gegen das Eigentum des Vermieters wegen der Vermietung an das Psilocybin-Geschäft ergreift.
3. Zusammenarbeit bei der Lizenzvergabe. Psilocybin-Lizenzen werden an Standorte gebunden sein. Ein Psilocybin-Pächter wird sich vergewissern wollen, dass sein Vermieter verpflichtet ist, ihn zu unterstützen, wenn ihm während der Laufzeit des Mietvertrags durch neue Verwaltungsvorschriften unvorhergesehene Anforderungen auferlegt werden. Wenn ein Mieter gezwungen ist, umzuziehen, sind die Chancen, dass er seine Lizenz von einem Ort zum nächsten mitnehmen kann, nicht bekannt. Und wenn die Immobilie irgendwelche für die Psilocybin-Lizenz relevanten peripheren Eigenschaften aufweist, wird der Mieter auch sicherstellen wollen, dass der Vermieter verpflichtet ist, diese Eigenschaft zu erhalten.
4. Zugang. Oregon wird strenge Vorschriften darüber erlassen, wer die Räumlichkeiten eines Psilocybin-Lizenznehmers betreten darf und wann. Das Recht des Vermieters, die Räumlichkeiten zu betreten, sollte klar umrissen werden und mit den Bestimmungen in den einschlägigen Gesetzen oder Verwaltungsvorschriften über das Betreten durch andere Personen als den Lizenznehmer abgestimmt werden.
5. Belegung und Beginn der Aktivitäten. Ein Psilocybin-Pachtvertrag sollte vorschreiben, dass der Pächter alle staatlichen und örtlichen Gesetze einhalten muss, wozu auch gehört, dass er vor Erteilung einer Genehmigung keine psilocybinbezogenen Aktivitäten in den Räumlichkeiten aufnehmen darf. Dies führt manchmal zu einem Henne-Ei-Problem für einen Pächter, der einen Pachtvertrag benötigt, um eine Lizenz zu erhalten, aber auch eine Lizenz benötigt, um im Rahmen seines Pachtvertrags tätig zu werden. Die Parteien sollten einen realistischen Zeitplan für die Lizenzierung aufstellen und besprechen, ob die Miete vor der Lizenzierung erlassen oder reduziert wird.
6. Ausschlüsse. Beide Parteien werden eine Reihe von psilocybinspezifischen Ausstiegsklauseln in den Mietvertrag aufnehmen wollen. Diese Ausnahmeregelungen können für Situationen gelten, die von Strafverfolgungsmaßnahmen der Bundesbehörden bis hin zur Verweigerung der OHA-Lizenz reichen. Der Vermieter kann auch Ausschlussklauseln für den Fall verlangen, dass der Mieter die staatlichen Psilocybin-Gesetze oder die örtlichen Verordnungen nicht einhält.
7. Die Versicherung. Dies ist ein wichtiges Thema für alle Zulassungsklassen. Aus unseren laufenden Gesprächen mit ausgewählten Anbietern ergibt sich die gute Nachricht, dass viele gewerbliche Sparten für die Branche verfügbar sein werden. Vermieter werden zunächst den Nachweis einer allgemeinen Haftpflichtversicherung verlangen, die angemessen bemessen und in ausreichender Höhe abgeschlossen sein muss.
8. Laufzeit des Mietvertrags. Gewerbliche Mietverträge haben oft eine Laufzeit von fünf oder zehn Jahren oder mehr, und ein Mieter kann eine oder mehrere Optionen zur Verlängerung seines Mietvertrags über die ursprüngliche Laufzeit hinaus haben. Bei Psilocybin können die Parteien wegen der Ungewissheit, die mit den Psilocybin-Gesetzen und -Märkten verbunden ist, kürzere Vertragslaufzeiten mit weniger Verlängerungsoptionen aushandeln. Jede Partei sollte ihren Wunsch nach Vertragsstabilität gegen das Risiko einer Marktstörung abwägen, bevor sie sich auf eine bestimmte Laufzeit festlegt.
9. Beilegung von Streitigkeiten. Bei gewerblichen Mietverhältnissen werden Streitigkeiten in der Regel vor Gericht ausgetragen. Vermieter sind an beschleunigte Gerichtsverfahren zur Beilegung von FED ("forcible entry and wrongful detainer") gewöhnt, und die Gerichte kennen sich gut mit Räumungsverfahren aus. Psilocybin-Vermieter und -Mieter sollten besonders auf die im Mietvertrag vorgesehenen "Selbsthilfe"-Rechtsmittel achten. In Oregon sind Aussperrungen und andere Selbsthilfeoptionen für Vermieter möglich, wenn sie korrekt durchgeführt werden; solche Maßnahmen können jedoch zum Verlust der Lizenz führen.
10. Bundesgesetzwidrigkeit. Wie bei jedem Psilocybin-Vertrag sollte in einem gut formulierten Psilocybin-Pachtvertrag festgelegt werden, dass die Bundesgesetzwidrigkeit keine gültige Einrede gegen Ansprüche aus dem Vertrag ist und dass die Parteien auf das Recht verzichten, eine solche Einrede in Bezug auf den Status von Psilocybin nach dem Bundesrecht vorzubringen. Andernfalls könnte ein Gericht den Mietvertrag vollständig aufheben, was zu erheblichen Problemen führen könnte.
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Die obige Liste ist nicht erschöpfend. Jeder Psilocybin-Leasingvertrag ist anders, abhängig von den Parteien, der Tätigkeit, dem Staat und dem Standort. Wichtig ist vor allem, dass es sich bei Psilocybin-Leasingverträgen wie bei anderen Verträgen der Branche um ungewöhnliche Vereinbarungen handelt, die der Aufmerksamkeit von Experten bedürfen.
