In Kombination mit mehreren anderen Faktoren hat die COVID-19-Pandemie enorme Auswirkungen auf den US-Wohnimmobilienmarkt: Die Immobilienpreise sind seit März 2020 landesweit um erstaunliche 24,8 Prozent gestiegen. Der wichtigste dieser "anderen Faktoren" ist die Knappheit; Ende 2020 fehlten nach Schätzungen von Freddie Mac in den Vereinigten Staaten 3,8 Millionen Wohneinheiten, um die Nachfrage zu decken.
Während der inländische Wohnimmobilienmarkt heiß gelaufen ist, sind die Investitionen ausländischer Privatpersonen und Unternehmen während der Pandemie drastisch zurückgegangen. Im Mai berichteten wir, dass in den 12 Monaten von April 2020 bis März 2021 die ausländischen Investitionen in Manhattan-Immobilien laut Real Capital Analytics, wie von Bloomberg berichtet, um 79 % eingebrochen sind.
Gleichzeitig waren andere Märkte weit weniger betroffen. In Seattle schrumpften die ausländischen Investitionen nur um 11 Prozent auf 2,5 Milliarden Dollar, und die Smaragdstadt überholte den Big Apple als attraktivsten städtischen Immobilienmarkt für ausländische Investoren. Generell berichtet Freddie Mac, dass sich die Wohnungsnachfrage auf urbane Gebiete in erschwinglicheren Städten im Mittleren Westen, Süden und Westen verlagert.
Nach Angaben der National Association of Realtors gaben ausländische Käufer im Jahr 2018 insgesamt 267 Mrd. USD und im Jahr 2019 183 Mrd. USD für US-Immobilien aus, und zwar vor der Pandemie. Während der Pandemie waren ausländische Käufer nicht in der Lage, potenzielle Investitionen zu besichtigen, aber es wird erwartet, dass die Öffnung der US-Grenze für geimpfte Reisende aus 33 Ländern Anfang November die ausländischen Investitionen wieder ankurbeln wird.
Aus meiner Sicht bietet der US-Wohnimmobilienmarkt vielleicht nicht die besten Chancen. Da das Angebot gering und die Nachfrage hoch ist, gibt es, wenn überhaupt, nur wenige Schnäppchen, und jeder, der auf dem Markt tätig ist, weiß von Immobilien zu berichten, die mit erheblichen Aufschlägen auf die Angebotspreise gekauft werden, ohne dass man sie sieht (außer über Zoom oder FaceTime).
Eine weitere Möglichkeit ist der US-amerikanische Markt für Einzelhandels- und Mehrfamilienimmobilien. Die meisten Menschen haben einen Bezug zu diesen Anlageklassen (wer hat nicht schon einmal eine Wohnung gemietet und Einkaufszentren, Restaurants und ähnliche Einrichtungen besucht?) und können daher die Probleme erahnen, die bei Investitionen in diese Immobilien auftreten können, während sie ein erfahrenes und sachkundiges Beraterteam zusammenstellen.
Investitionen in Einzelhandelsimmobilien und Mehrfamilienhäuser
Erstens haben die Vereinigten Staaten einen der größten etablierten Gewerbeimmobilienmärkte. Ein großer Markt hat mehr Käufer und Verkäufer, und es gibt ein etabliertes und zuverlässiges Finanzsystem zur Finanzierung von Käufen - sei es als Investition oder als Kredit. Investoren, die diese Systeme und die Messgrößen für die Bewertung der Lebensfähigkeit von Projekten verstehen, können genauere Vorhersagen und Prognosen machen.
Zweitens haben die USA eines der stärksten Rechtssysteme, das Investoren Schutz für Eigentumsrechte bietet. Dies ermöglicht die Vorhersehbarkeit und Sicherheit von Investitionen, solange man die Regeln kennt!
Drittens haben Investoren in diesem Sektor mehr Möglichkeiten, den Wert ihrer Investition(en) zu steigern. Die Reinvestition in eine Immobilie durch Kapitalverbesserungen und andere Verbesserungen kann sich fast sofort auszahlen, um höhere Mieten zu rechtfertigen. Manchmal wurde eine erworbene Immobilie schlecht verwaltet, und eine bessere Verwaltung der Immobilie zieht bessere Mieter an und erhöht den Cashflow. Da die Bewertung von Gewerbeimmobilien vom Cashflow abhängt, können höhere Mieten den Wert von Projekten steigern.
Viertens können Einzelhandels- und Mehrfamilienhausimmobilien eine gute Inflationsabsicherung sein. Bei niedrigen Zinssätzen und steigenden Immobilienwerten kann die Inflation höhere Mieten ermöglichen, was wiederum den Cashflow erhöht.
Schließlich ist die pandemiebedingte "Stadtflucht", von der viel die Rede war, weitgehend ein Mythos. Mehr als 80 Prozent der US-Bevölkerung werden als Stadtbewohner betrachtet, und dieser Trend wird sich wahrscheinlich nicht ändern.
Sorgfaltspflicht ist entscheidend
Wir haben schon oft über die Bedeutung der Due-Diligence-Prüfung geschrieben (mein Kollege Fred Rocafort hat Anfang des Jahres einen guten Beitrag über die Due-Diligence-Prüfung im schwierigen Umfeld der Pandemie geschrieben), und die Due-Diligence-Prüfung ist im Einzelhandel und bei Mehrfamilienhäusern noch wichtiger als bei reinen Wohninvestitionen, einfach weil es mehr bewegliche Teile gibt.
Zuallererst sollten Investoren die lokalen Marktbedingungen kennen. Schauen Sie sich die Vergleichsobjekte an. Wie sind die Marktbedingungen in dem Gebiet, in dem Sie zu investieren hoffen, für die Art von Projekt, die Sie in Betracht ziehen (z. B. Mehrfamilienhaus, Einzelhandelsgeschäft, Einkaufszentrum)?
Wollen Sie wirklich in eine Tankstelle investieren, die direkt gegenüber einer Costco-Tankstelle liegt (die in der Regel eine preisgünstige Tankstelle beinhaltet)? Wenn Sie den Bau eines Apartmentkomplexes in Erwägung ziehen, wie sieht das Marktangebot in der Nachbarschaft aus, einschließlich der Einheiten, die in den kommenden Jahren voraussichtlich verfügbar sein werden?
Gibt es weitere Überlegungen? Gibt es versteckte Umweltkosten, z. B. für behördlich vorgeschriebene Sanierungsmaßnahmen?
Haben Sie ein gutes Gespür für die örtlichen Kosten, z. B. für Renovierungen? Das Verständnis der Kosten ist entscheidend für die Entscheidung, ob eine Investition sinnvoll ist.
Zusammenstellung eines Teams von sachkundigen lokalen Beratern
Wie wir in diesem Blog bereits mehrfach in verschiedenen Geschäfts- und Investitionskontexten geschrieben haben, gelten für Geschäfte und Investitionen in den USA eine Vielzahl von Gesetzen und Vorschriften. Das Wichtigste ist, dass Sie über die relevanten betrieblichen und rechtlichen Zusammenhänge so gut wie möglich informiert sind und sich bei Ihren Investitions- und Geschäftsentscheidungen in jeder Phase rechtlich gut beraten lassen.
Wenn Sie Ihr Team von lokalen Immobilienberatern zusammenstellen, sollten Sie nach Beratern Ausschau halten, die Ihre Ziele verstehen und Ihre Interessen vertrauenswürdig vertreten.
Immobilienmakler
Das sind Leute, die den Markt verstehen und die Lage des Landes genau kennen; sie sind diejenigen, die für Sie auf der Suche sind. Sie werden auf Provisionsbasis bezahlt, also behandeln Sie sie gut. Je länger Sie mit bestimmten Maklern zusammenarbeiten, desto bessere Angebote werden Sie von ihnen erhalten.
Immobilienverwalter
Jeder, der schon einmal eine Immobilie gemietet hat, kann von guten und schlechten Hausverwaltern berichten. Schlechte Verwalter mindern den Wert einer Immobilie, gute können ihn steigern. Suchen Sie sich einen Verwalter mit einem guten Ruf, der gut und reaktionsschnell kommuniziert.
Architekten und Designer
Wenn Sie erhebliche Verbesserungen vornehmen wollen/müssen, sollten Sie mit erfahrenen Architekten, Designern und anderen Fachleuten für Flächennutzung zusammenarbeiten, die sich mit den örtlichen Vorschriften auskennen und Ihnen bei Genehmigungen und anderen Fragen helfen können.
Generalunternehmer und Unterauftragnehmer
Schließlich müssen Sie eine Liste hervorragender Klempner, Elektriker und Handwerker zusammenstellen. Das kann ein langwieriger Prozess sein, oder Sie haben Glück, wenn Sie frühzeitig eine Empfehlung erhalten. Aber wenn Sie Mieter haben, werden Sie Probleme mit den Mietern haben, die dringend gelöst werden müssen.
Es braucht Zeit, um gute Beziehungen aufzubauen, aber die Investition in Qualität zahlt sich aus.
In jedem Fall sollten Sie Verträge aufsetzen, die Sie als Investor und Eigentümer schützen.
Zu beachtende Fragen für Immobilieninvestoren
Wenn Sie eine Immobilienpräsenz in den USA aufbauen (oder weiter entwickeln) wollen, werden Sie unter anderem mit folgenden Fragen konfrontiert:
- Suche nach dem besten Standort und Aushandlung des besten Preises
- Erwerb der Immobilie nach Durchführung der erforderlichen Due-Diligence-Prüfung, um die rechtlichen und wirtschaftlichen Risiken zu verstehen und zu minimieren
- Navigieren durch komplexe Regulierungsstrukturen
- Strukturierung einer sinnvollen Finanzierung
- Strategische Entscheidungen für Unternehmen und Minimierung der Steuerpflicht
- Einholung der erforderlichen Genehmigungen und Lizenzen für Bau und Betrieb
- Umgang mit Bebauungsplänen, restriktiven Vereinbarungen und Grundpfandrechten
- Suche und Beauftragung von Dienstleistern in den Bereichen Bau, Titel und andere Dienstleistungen
- Wahrung der Anonymität, wenn möglich
Unsere Anwälte für Immobilienrecht verfügen über jahrzehntelange Erfahrung im Bereich Gewerbeimmobilien und sprechen viele Sprachen, darunter Chinesisch, Russisch, Spanisch, Französisch, Portugiesisch und Deutsch. Unser Verständnis für die Funktionsweise der Immobilienmärkte in anderen Ländern hilft uns, sicherzustellen, dass unsere Kunden mit minimalem Risiko und mit Blick auf maximale Renditen bequem in die US-Märkte investieren können. Wir sind auch erfahrene Immobilienprozessanwälte, die bei jeder Transaktion ein hohes Maß an Verhandlungsgeschick und Risikominderung an den Tag legen.
Wenn Sie Fragen haben, können Sie diese gerne in den Kommentaren unten stellen oder mir eine Nachricht schicken!
