Was Sie wissen sollten, wenn Sie über den Kauf einer Immobilie in Spanien nachdenken

Co-AutorenSteven Rudmann + Nadja Vietz

Es ist eine großartige Zeit, um eine Ferienimmobilie in Spanien zu erwerben, aber es ist wichtig, die rechtlichen und steuerlichen Implikationen gründlich zu verstehen.

Anfang 2020 stiegen die Marktpreise für Ferienimmobilien in Spanien, wie schon seit 2015 stetig an. Dann, im März, traf COVID-19 das Land hart. Es folgte eine lange Abriegelung, während der der Tourismus auf Null sank. Flughäfen und beliebte Reiseziele glichen Geisterstädten. Die Auswirkungen der Pandemie auf die Preise für Ferienimmobilien waren erheblich, und je nach Region fallen die Preise langsam oder sind bereits um 5 bis 7 Prozent gesunken.

Die Pandemie ist sicherlich zum größten Teil für den Rückgang der Immobilienwerte verantwortlich. Zunächst einmal waren ausländische Käufer schon immer ein wichtiger Treiber für die Preise spanischer Ferienimmobilien, und sie sind im letzten Jahr fast vollständig ausgeblieben.

Und auf dem heimischen Markt haben einige Einheimische unerwartet und auf tragische Weise eine Immobilie an der Küste oder auf dem Land geerbt und diese zum Verkauf angeboten. Andere versuchen, ihre eigenen Ferienhäuser zu verkaufen, aus Angst vor einem weiteren wirtschaftlichen Niedergang und Arbeitsplatzverlusten, für die sie ein finanzielles Polster benötigen könnten. Die Quintessenz ist, dass es mehr Verkäufer als Käufer gibt und die Preise nach unten gegangen sind.

Wenn sich der Markt wieder öffnet, besteht die Möglichkeit

Anfang dieser Woche haben wir über Spaniens „Golden Visa“-Programm geschrieben, das 2013 eingeführt wurde, um die spanische Wirtschaft wettbewerbsfähiger zu machen, ausländische Direktinvestitionen weiter anzukurbeln und den Außenhandel sowie die Schaffung von Arbeitsplätzen vor Ort zu fördern. Das „Golden Visa“-Programm kann ein wertvoller Bonus für ausländische Immobilienkäufer sein und in der Tat die Tür zu unzähligen Möglichkeiten öffnen, in Europa zu arbeiten und Vollzeit zu leben.

Zusätzlich zur Residenz und einer Arbeitserlaubnis für den Käufer einer Immobilie (oder mehrerer Immobilien) im Wert von 500.000€ oder mehr, kann das Programm die unmittelbare Familie des Investors mit einer spanischen Residenz ausstatten, was nicht nur verheiratete Partner, sondern auch Lebenspartner, sowie wirtschaftlich abhängige Kinder, einschließlich erwachsener Kinder, und Eltern einschließen kann.

Die Pandemie hat die Prioritäten und den Lebensstil vieler Menschen verändert: Viele spanische und andere europäische Berufstätige – ganz zu schweigen von den Amerikanern – finden sich in der Lage, Telearbeit zu leisten, und ziehen es vielleicht vor, dies von Orten aus zu tun, die weniger touristisch geprägt sind. Die Käufer richten ihre Aufmerksamkeit auf weniger konventionelle Ziele wie andalusische Dörfer und die nördlichen Regionen Spaniens, darunter das Baskenland, Asturien, Kantabrien und Galicien. Diejenigen, die Glück haben, finden unglaublich günstige Immobilien, die vielleicht eine Renovierung benötigen, aber letztendlich ein Schnäppchen bleiben. Das „Golden Visa”-Programm erlaubt es ausländischen Immobilienkäufern, mit ihren Familien ganztags in Spanien zu leben, wenn sie dies wünschen.

Sieben Tipps, wenn Sie den Kauf einer spanischen Immobilie in Betracht ziehen

Wenn Sie einen Immobilienkauf in Spanien in Erwägung ziehen, ist ein gutes Verständnis der spanischen Sprache wichtig, um den Immobilienkaufprozess zu navigieren, insbesondere im Umgang mit Behörden und Dienstleistern. Dies gilt umso mehr in kleineren Gemeinden. Wenn Sie die spanische Sprache nicht fließend beherrschen, sollten Sie die Hilfe eines spanischsprechenden Freundes oder vertrauenswürdigen Kollegen in Anspruch nehmen.

Und wie bei jeder großen finanziellen Transaktion empfehlen wir Ihnen, sich während des gesamten Kaufprozesses von einem fachkundigen Rechtsbeistand unterstützen zu lassen. Sie werden einen vertrauenswürdigen Führer brauchen, der Ihnen hilft, sich im spanischen Rechtssystem, im Steuerrecht und in der Bürokratie zurechtzufinden, und der Sie über lokale Zusammenhänge berät, insbesondere wenn Sie Geschäfte mit Unternehmen und Einzelpersonen machen, die in ihren eigenen Kulturen und Rechtssystemen operieren.

Wo das nun gesagt ist, hier sind sieben Faktoren, die Sie berücksichtigen sollten, wenn Sie den Kauf einer spanischen Immobilie in Erwägung ziehen:

 1. Lokale Infrastruktur

Spanien bietet dank seiner Vielfalt eine schillernde Auswahl an Möglichkeiten zum Immobilienkauf. Es gibt die bekannten Strandresorts, aber auch kleine Dörfer, die ihren eigenen Charme bieten. Allerdings müssen die lokale Infrastruktur und die Verkehrsanbindung beachtet werden. Wer beispielsweise regelmäßig in sein Heimatland zurückkehren muss, möchte nicht zu weit vom nächsten Flughafen entfernt sein. Einige abgelegene Orte sind gut für einen Tagesausflug, aber vielleicht nicht für längere Aufenthalte.

2. Auswirkungen der Vermietung Ihrer Immobilie

Wer plant, eine Ferienimmobilie nur saisonal zu nutzen, kann in Erwägung ziehen, sie zu vermieten, wenn er nicht vor Ort ist. Obwohl Marktplätze wie Airbnb attraktiv sein können, ist es wichtig, sich zu vergewissern, ob die Gemeinde, in der Sie den Kauf planen, Vorschriften zur Begrenzung der Kurzzeitvermietung erlassen hat. Außerdem müssen auch Nicht-Residenten die Mieteinnahmen bei den spanischen Steuerbehörden angeben. Selbst Immobilienbesitzer, die ihre Immobilien nicht vermieten, sind verpflichtet, jährliche Steuererklärungen abzugeben.

3. Verstehen Sie die Bedingungen von Maklerverträgen

In Spanien muss in der Regel die Partei, die den Makler beauftragt, auch für dessen Dienste bezahlen. Einige Makler versuchen jedoch, von beiden Parteien zu kassieren. Auch wenn ein Makler erst nach der Unterzeichnung des Hauptvertrags Gebühren verlangen kann, reicht die Kontaktaufnahme zwischen Verkäufer und Käufer in der Regel aus, um einen Anspruch auf eine Vergütung zu haben. In jedem Fall sollten die konkreten Bedingungen des Maklervertrages für die Parteien immer klar sein, um böse Überraschungen zu vermeiden. Es ist nicht ungewöhnlich, dass Makler 4 oder 5 Prozent des Kaufpreises als Vergütung für ihre Dienste verlangen. Hüten Sie sich insbesondere davor, einem Makler ein Exklusivmandat zu erteilen, da er bei einem Verkauf der Immobilie auch dann Honoraransprüche geltend machen kann, wenn keine Maklerleistungen erbracht wurden. Selbstverständlich sollten Sie keinen Vertrag in spanischer Sprache unterschreiben, wenn Sie dessen Bedingungen nicht vollständig verstehen. Dies kann nicht nur eine Übersetzung in eine Sprache erfordern, die Sie verstehen, sondern auch eine juristische Beratung, um die Bedingungen zu verstehen.

4. Seien Sie vertraut mit Reservierungsvereinbarungen und Vorverträgen

In vielen Fällen zahlt der potenzielle Käufer bei Immobilientransaktionen, die durch einen Makler vermittelt werden, eine Reservierungsgebühr. Mit der Zahlung wird die Immobilie für eine bestimmte Zeit reserviert. In Spanien ist es üblich, einen Vorvertrag zu unterzeichnen, den sogenannten „Arras-Vertrag“. In diesem Dokument einigen sich Käufer und Verkäufer auf den Erwerb einer Immobilie. In einigen Fällen erhält der Verkäufer in diesem Stadium Geld; Anzahlungen von 5 bis 10 Prozent des Kaufpreises sind üblich. Der eigentliche Eigentumsübergang erfolgt in der Regel erst später, bei der Ausstellung der notariellen Kaufurkunde. Auch wenn der Arras-Vertrag eine Rücktrittsklausel enthält, bedeutet dies nicht, dass ein Rücktritt vom Vertrag folgenlos ist. Käufer, die von einem Arras-Vertrag zurücktreten und ihren darin enthaltenen Verpflichtungen nicht nachkommen, können ihre Anzahlungen verlieren.

5. Untersuchen Sie Pfandrechte im Grundbuchamt

Niemand sollte einen Vorvertrag unterschreiben oder eine Ferienimmobilie in Spanien erwerben, ohne das mögliche Vorhandensein von Pfandrechten an der Immobilie im Grundbuchamt überprüft zu haben. Es sollte auch bestätigt werden, dass der Verkäufer mit dem im Grundbuchamt eingetragenen Eigentümer übereinstimmt.

6. Eine NIE einholen 

Unabhängig davon, ob der Käufer einen Wohnsitz in Spanien hat oder nicht, benötigt er, wenn er nicht die spanische Staatsangehörigkeit besitzt, eine spanische Identifikationsnummer für Ausländer, die sogenannte NIE (número de identificación de extranjeros). Diese Nummer dient unter anderem dazu, nach Abschluss des Kaufgeschäfts Steuern zu zahlen. Der Käufer kann die NIE entweder selbst beantragen, auch bei einem spanischen Konsulat im Ausland, oder er kann einem Anwalt eine Vollmacht erteilen, den Antrag für ihn zu stellen.

7. Behalten Sie Steuern und andere Ausgaben im Hinterkopf

In Spanien ist der Käufer oft vertraglich verpflichtet, die Notargebühren und die Gebühren für die Eintragung der Urkunde beim Grundbuchamt zu zahlen, obwohl das Gesetz eine gerechte Aufteilung der Kosten zwischen den Parteien vorsieht.

Außerdem fällt bei Immobilientransaktionen in Spanien eine Grunderwerbssteuer an, die je nach Standort bis zu 10 % des Immobilienwertes betragen kann, bzw. die spanische Mehrwertsteuer (VAT), je nachdem, ob die erworbene Immobilie in Privatbesitz oder im Besitz eines Bauträgers ist. Falls eine Hypothek aufgenommen wird, werden ebenfalls Mehrwertsteuer und Stempelsteuer fällig.

Schließlich sollte der Käufer vor dem Kauf einer Immobilie in Spanien wissen, ob die kommunalen Gebühren und Grundsteuern (impuesto sobre bienes inmuebles, oder IBI) für die letzten vier Jahre bezahlt wurden. Die Steuersätze für die Zukunft sind je nach Region unterschiedlich. Auch bei der Wahl des Strom- oder Wasserversorgungsunternehmens können die Kosten optimiert werden.

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