Im Jahr 1624 gründete die Niederländische Westindien-Kompanie die Siedlung Neu-Amsterdam an der Südspitze der als Manhattan bekannten Insel. Seitdem strömen Investoren aus aller Welt in die "Stadt, die niemals schläft":
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New York, New York
Wie wir kürzlich schrieben, sind die USA seit langem der weltweit größte Empfänger ausländischer Direktinvestitionen (ADI), und der US-Immobilienmarkt wird seit jeher als sicherer Hafen in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit angesehen. Obwohl das unvorhersehbare legislative und regulatorische Umfeld der letzten vier Jahre viele Investoren dazu veranlasste, ihre Pläne für die Gründung oder den Ausbau von US-Geschäften auf Eis zu legen, hat der Regierungswechsel im Januar in Verbindung mit niedrigen Zinssätzen, einer sich erholenden Wirtschaft, relativ niedrigen Steuern sowie der Liquidität und Transparenz des US-Immobilienmarktes zu einer Beschleunigung der Immobilienaktivitäten beigetragen - einschließlich ausländischer Investitionen in Rekordhöhe.
Dennoch haben sich die Auswirkungen der Pandemie auf den Immobilienmärkten im ganzen Land bemerkbar gemacht. Millionen von Quadratmetern Bürofläche in den zentralen Geschäftsbezirken (CBD) stehen seit Monaten leer, und die Auswirkungen auf die Nebengeschäfte (Einzelhandel und Gastronomie) sind gravierend.
Viele Medien haben sich beeilt, den Nachruf auf das Leben in der Großstadt zu schreiben, aber wir sind nach wie vor sehr optimistisch, dass Millionen von Menschen in den kommenden Jahrzehnten (Jahrhunderten?) ...
... in einer Stadt aufwachen wollen
die nicht schläft
Und feststellen, dass ich die Nummer eins bin
Ganz oben auf der Liste
Kopf des Haufens
König des Hügels
Die Stadt, in der sie aufwachen, ist jedoch nicht unbedingt New York City.
Im letzten Jahr überholte Seattle Manhattan als "Top-Hotspot für ausländische Investoren im Bereich Gewerbeimmobilien in den USA" und überholte auch San Francisco als "Top-Markt für die Vermietung von Big-Tech-Immobilien" in den Vereinigten Staaten. Mit anderen Worten: Seattle ist jetzt die heißeste Stadt in den Vereinigten Staaten für Gewerbeimmobilien.
Seattle ist natürlich die Heimat von Amazon (das seine Belegschaft während der Pandemie um mehr als 50 Prozent aufgestockt hat) und Microsoft, dem zweitwertvollsten Unternehmen der Welt (Amazon steht an dritter Stelle, Apple an erster), gemessen an der Marktkapitalisierung (wenn man das staatseigene und -gestützte Saudi Aramco außen vor lässt). Seattle hat auch lange von seiner Nähe zu Kanada profitiert, das eine wichtige Quelle für ausländisches Kapital in US-Immobilien ist.
Auf der Ebene der einzelnen Transaktionen hatte die Pandemie erhebliche Auswirkungen auf die Entscheidungsfindung der Investoren, aber insgesamt bleiben die Vereinigten Staaten ein grundsätzlich attraktiver Immobilienmarkt. New York City zog von April 2020 bis März 2021 mehr als 2 Mrd. USD an ausländischen Investitionen an, rund 400 Mio. USD mehr als San Francisco, gefolgt von Chicago, Dallas, Atlanta, Los Angeles, Phoenix, Boston und San Jose.
Gleichzeitig ist angesichts der Komplexität des US-Rechts mit seinen zahlreichen Rechtsprechungen (z. B. auf Bundes-, Landes- und Kommunalebene) sowie den je nach Region unterschiedlichen Immobilienvorschriften eine sorgfältige Planung und Beratung für alle Immobilieninvestoren in den USA wichtig.
Bevor Sie sich für eine Investition (oder eine Anlagestrategie) entscheiden, sollten Sie einige Fragen beantworten:
- Kaufen Sie eine Immobilie, die Sie selbst bewohnen und nutzen werden?
- Kaufen Sie eine Immobilie, die Sie an Mieter vermieten wollen?
- Kaufen Sie eine Immobilie, von der Sie erwarten, dass sie innerhalb eines relativ kurzen Zeitraums verkauft wird (z. B. eine im Bau befindliche Immobilie, die Sie nach Abschluss der Bauarbeiten verkaufen werden)?
- Kaufen Sie eine Immobilie, die Sie voraussichtlich für eine relativ lange Zeit halten werden (z. B. eine Immobilie für den Ruhestand oder eine Immobilie, die langfristig Einkommen generiert)?
Die Antworten auf diese Fragen sollten Einfluss darauf haben, wo Sie kaufen und wie Sie Ihre Investition strukturieren.
Sowohl in Seattle als auch in New York City ist das regulatorische Umfeld für Immobilieninvestoren ganz anders als in den nur wenige Meilen entfernten Vorstädten, und die Folgen einer Unkenntnis dieser Vorschriften können für eine Investition katastrophal sein. In beiden Städten sind die Kommunalverwaltungen in den letzten Jahren sehr viel mieterfreundlicher geworden, und es ist schwieriger, die Mieten zu erhöhen, selbst wenn erhebliche Verbesserungen an den Mietobjekten vorgenommen wurden.
Es gibt noch viele weitere standortspezifische Fragen zu berücksichtigen, darunter die Auswahl potenzieller Joint-Venture-Partner, die Suche nach und der Umgang mit vertrauenswürdigen Immobilienmaklern und die Sicherstellung von Finanzierungen zu günstigen Bedingungen, die Beauftragung erfahrener Baufachleute wie Bauunternehmer und Architekten, die Aushandlung und Unterzeichnung von Verträgen mit allen Parteien und die anschließende Durchführung der erforderlichen Due-Diligence-Prüfung, um die mit dem Erwerb verbundenen rechtlichen Risiken zu verstehen.
Wenn Sie eine ausländische Person oder ein ausländisches Unternehmen sind, das eine Immobilienpräsenz in den USA aufbauen (oder weiter ausbauen) möchte, werden Sie unter anderem mit folgenden Fragen konfrontiert:
- Suche nach dem besten Standort und Aushandlung des besten Preises
- Erwerb der Immobilie nach Durchführung der erforderlichen Due-Diligence-Prüfung, um die rechtlichen und wirtschaftlichen Risiken zu verstehen und zu minimieren
- Navigieren durch komplexe Regulierungsstrukturen
- Strukturierung einer sinnvollen Finanzierung
- Strategische Entscheidungen für Unternehmen und Minimierung der Steuerpflicht
- Einholung der erforderlichen Genehmigungen und Lizenzen für Bau und Betrieb
- Umgang mit Bebauungsplänen, restriktiven Vereinbarungen und Grundpfandrechten
- Suche und Beauftragung von Dienstleistern in den Bereichen Bau, Titel und andere Dienstleistungen
- Wahrung der Anonymität, wenn möglich
Wie wir in diesem Blog bereits mehrfach in verschiedenen Geschäfts- und Investitionskontexten geschrieben haben, gelten für Geschäfte und Investitionen in den USA eine Vielzahl von Gesetzen und Vorschriften. Das Wichtigste ist, so gut wie möglich über die relevanten betrieblichen und rechtlichen Zusammenhänge informiert zu sein und sich bei allen Investitions- und Geschäftsentscheidungen vor Ort rechtlich gut beraten zu lassen.
Unsere Anwälte für Immobilienrecht verfügen über jahrzehntelange Erfahrung im Bereich Gewerbeimmobilien und sprechen viele Sprachen, darunter Chinesisch, Russisch, Spanisch, Französisch, Portugiesisch und Deutsch. Unser Verständnis dafür, wie Immobilienmärkte in anderen Ländern funktionieren, hilft uns dabei, sicherzustellen, dass unsere Kunden mit minimalem Risiko und mit Blick auf maximale Renditen bequem in den US-Märkten investiert sind.
