Jetzt, wo wir in die Phase eintreten, die manche als späte Pandemie bezeichnen, ist es an der Zeit, in spanische Immobilien zu investieren.
Zu Beginn dieses Jahres habe ich über den Kauf von Immobilien in Spanien geschrieben und bin zu dem Schluss gekommen, dass es zwar ein guter Zeitpunkt für den Erwerb einer Ferienimmobilie (oder eines Hauptwohnsitzes) in Spanien ist, Käufer aber sicher sein sollten, dass sie die rechtlichen und steuerlichen Auswirkungen genau verstehen. Es gibt keine Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien in Spanien durch Ausländer, und Ausländer können problemlos Hypotheken erhalten.
Vor allem dank des Nachholbedarfs nach der Lockerung der pandemiebedingten Verbringungsbeschränkungen dürften die Immobilienpreise in ganz Spanien im Jahr 2021 um drei Prozent und im Jahr 2022 um weitere 10 Prozent steigen. Die Preise bleiben jedoch deutlich hinter ihren historischen Höchstständen zurück, insbesondere in den für Ferienimmobilien bekannten Gebieten.
Darüber hinaus startete die spanische Regierung im September 2013 ein "Goldenes Visum"-Programm, um ausländische Investitionen in spanische Immobilien, die Industrie und die Staatsverschuldung zu fördern. Im Jahr 2015 wurden durch Änderungen des Programms zusätzliche Anreize geschaffen und die Erteilung von Visa und Arbeitsgenehmigungen für Spanien beschleunigt und erleichtert.
Unserer Meinung nach ist das Goldene Visum Spaniens eines der attraktivsten Investitionsprogramme der EU für Nicht-EU-Investoren. Es ermöglicht den unmittelbaren Familienangehörigen des Investors, zu denen nicht nur Ehepartner, sondern auch Lebenspartner, wirtschaftlich abhängige Kinder, einschließlich erwachsener Kinder, und Eltern gehören können, den Aufenthalt in Spanien.
Die kostengünstigste (und oft auch einfachste) Möglichkeit, sich für ein Goldenes Visum zu qualifizieren, ist die Investition von mindestens 500.000 € in Immobilien. Anfang dieses Jahres habe ich ausführlich über das Programm geschrieben, das auch Investoren (von mindestens 1 Mio. €) in spanische Unternehmen, Investmentfonds oder Risikokapitalfonds sowie Käufern (von mindestens 2 Mio. €) von spanischen Staatsanleihen die Möglichkeit eines Visums bietet.
Wenn Sie den Kauf einer spanischen Immobilie in Erwägung ziehen, sind die Auswirkungen der Pandemie in den verschiedenen Regionen des Landes ungleichmäßig zu spüren, und Geografie und Infrastruktur werden bei Ihrer Kaufentscheidung eine Rolle spielen. Zwar können viele Informationen online eingeholt werden, vor allem, wenn Sie mit dem Land vertraut sind, doch das derzeitige Wachstum des spanischen Immobilienmarktes (selbst bei einheimischen Käufern) ist zu einem großen Teil das Ergebnis von Käufern, die sich vor Ort ein Bild von Immobilien machen.
Was sind die wichtigsten Punkte, an die ausländische Käufer denken müssen? Ich habe Anfang des Jahres ausführlich darüber geschrieben, aber kurz gesagt, sollten Käufer von spanischen Immobilien Folgendes wissen:
- ob auf der Immobilie Pfandrechte bestehen.
- ob der Verkäufer tatsächlich der beim Grundbuchamt eingetragene Eigentümer ist.
- Ob in den letzten vier Jahren Gemeindegebühren und Grundsteuern(impuesto sobre bienes inmuebles, IBI) gezahlt wurden.
- Welche Partei den Makler bezahlen wird (normalerweise ist dies der Verkäufer, aber manche Makler versuchen, von beiden Parteien zu kassieren, und es ist wichtig, dass Sie jedes Dokument, das Sie unterschreiben, genau verstehen).
- Wie hoch die lokalen Steuersätze sind (sie variieren je nach Region und Gemeinde).
- Bei Immobilientransaktionen von privaten Verkäufern fällt eine Grunderwerbssteuer an, die je nach Standort rund 10 % des Immobilienwerts betragen kann.
- Immobiliengeschäfte von Bauträgern unterliegen der spanischen Mehrwertsteuer, die 21 Prozent beträgt.
- Wenn eine Hypothek aufgenommen wird, werden auch Mehrwertsteuer und Stempelsteuer fällig.
- Unabhängig davon, ob der Käufer in Spanien ansässig ist oder nicht (wenn er nicht die spanische Staatsangehörigkeit besitzt), benötigt er eine spanische Identifikationsnummer für Ausländer, die so genannte NIE(número de identificación de extranjeros), die unter anderem zur Zahlung von Steuern nach Abschluss des Kaufgeschäfts verwendet wird. In letzter Zeit sind Termine für die Beantragung der NIE schwer zu bekommen und müssen unter Umständen im Heimatland des Anlegers beantragt werden; daher kann mehr Zeit für die Vorbereitung der Transaktion benötigt werden, die erst abgeschlossen werden kann, wenn der Anleger seine NIE erhält.
- In Spanien ist es üblich, einen Vorvertrag, den so genannten "Arras-Vertrag", abzuschließen, der üblicherweise eine Anzahlung von 5 bis 10 Prozent des Kaufpreises vorsieht.
- Wenn Sie vorhaben, Ihre Immobilie zu vermieten, sollten Sie wissen, dass auch Nicht-Residenten ihre Mieteinnahmen bei den spanischen Steuerbehörden angeben müssen.
Wie immer empfehlen wir Ihnen, sich während des gesamten Immobilienkaufs von einem fachkundigen Rechtsbeistand unterstützen zu lassen. Sie werden einen vertrauenswürdigen Führer brauchen, der Ihnen hilft, sich im spanischen Rechtssystem, in der Steuergesetzgebung und in der Bürokratie zurechtzufinden, und der Sie über lokale Zusammenhänge berät, insbesondere wenn Sie mit Unternehmen und Einzelpersonen Geschäfte machen, die in ihrer eigenen Kultur und ihrem eigenen Rechtssystem tätig sind. Und wenn Sie nicht gut Spanisch sprechen, empfehle ich Ihnen, sich die Unterstützung eines spanischsprachigen Freundes oder vertrauenswürdigen Kollegen zu holen, um sicherzustellen, dass Sie alle Ihre Verpflichtungen vollständig verstehen.
Das heißt, jetzt ist die Zeit für Spanien-Immobilien.
P.S. Im Oktober veranstaltete mein Kollege Simon Malinowski zusammen mit unseren Kollegen von Monereo Meyer Abogados ein Webinar zum Thema "Investieren in spanische Immobilien als ausländischer Investor". Wenn Sie daran interessiert sind, können Sie das Video über den spanischen Immobilienmarkt hier abspielen.
