Von Steven Rudmann + Nadja Vietz
Es ist ein guter Zeitpunkt, um eine Ferienimmobilie in Spanien zu erwerben, aber es ist wichtig, die rechtlichen und steuerlichen Auswirkungen genau zu kennen.
Anfang 2020 stiegen die Marktpreise für Ferienimmobilien in Spanien, wie schon seit 2015, stetig an. Dann wurde das Land im März von COVID-19 schwer getroffen. Es folgte eine lange Abriegelung, während der der Tourismus auf den Nullpunkt sank. Flughäfen und beliebte Reiseziele glichen Geisterstädten. Die Auswirkungen der Pandemie auf die Preise für Ferienimmobilien waren erheblich, und je nach Region fallen die Preise langsam oder sind bereits um 5 bis 7 Prozent gesunken.
Die Pandemie ist sicherlich zum größten Teil für den Rückgang der Immobilienwerte verantwortlich. Zunächst einmal waren ausländische Käufer schon immer ein wichtiger Treiber für die Preise spanischer Ferienimmobilien, und sie sind im vergangenen Jahr fast völlig ausgeblieben.
Und auf dem heimischen Markt haben einige Einheimische unerwartet und auf tragische Weise eine Immobilie an der Küste oder auf dem Land geerbt und sie zum Verkauf angeboten. Andere versuchen, ihre eigenen Ferienhäuser zu verkaufen, weil sie einen weiteren wirtschaftlichen Niedergang und Arbeitsplatzverluste befürchten, für die sie ein finanzielles Polster brauchen könnten. Unter dem Strich gibt es mehr Verkäufer als Käufer, und die Preise sind gesunken.
Spaniens Immobilienmarkt öffnet sich wieder, und es bieten sich Chancen
Vor einigen Monaten schrieben wir über das spanische Golden Visa-Programm, das 2013 eingeführt wurde, um die spanische Wirtschaft wettbewerbsfähiger zu machen, ausländische Direktinvestitionen weiter anzukurbeln und den Außenhandel sowie die Schaffung von Arbeitsplätzen vor Ort zu fördern. Das Goldene Visum-Programm kann ein wertvoller Bonus für ausländische Immobilienkäufer sein und in der Tat die Tür zu unzähligen Möglichkeiten öffnen, in Europa zu arbeiten und Vollzeit zu leben.
Neben der Aufenthaltsgenehmigung und der Arbeitserlaubnis für den Käufer einer Immobilie (oder mehrerer Immobilien) im Wert von 500.000 € oder mehr kann das Programm den unmittelbaren Familienangehörigen des Investors, zu denen nicht nur Ehepartner, sondern auch Lebenspartner, wirtschaftlich abhängige Kinder, einschließlich erwachsener Kinder, und Eltern gehören können, die Aufenthaltsgenehmigung in Spanien verschaffen.
Die Pandemie hat die Prioritäten und den Lebensstil vieler Menschen verändert: Viele spanische und andere europäische Berufstätige - ganz zu schweigen von den Amerikanern - sind in der Lage, Telearbeit zu leisten, und ziehen es möglicherweise vor, dies an Orten zu tun, die weniger touristisch geprägt sind. Die Käufer richten ihr Augenmerk auf weniger konventionelle Ziele wie andalusische Dörfer und die nördlichen Regionen Spaniens, darunter das Baskenland, Asturien, Kantabrien und Galicien. Diejenigen, die Glück haben, finden unglaublich günstige Immobilien, die zwar renovierungsbedürftig sind, aber dennoch ein Schnäppchen darstellen. Das Goldene Visum erlaubt es ausländischen Immobilienkäufern, mit ihren Familien ganzjährig in Spanien zu leben, wenn sie dies wünschen.
Sieben Tipps, wenn Sie den Kauf einer spanischen Immobilie in Erwägung ziehen
Wenn Sie den Kauf einer Immobilie in Spanien in Erwägung ziehen, ist ein gutes Verständnis der spanischen Sprache wichtig, um sich im Immobilienkaufprozess zurechtzufinden, insbesondere im Umgang mit Behörden und Dienstleistern. Dies gilt umso mehr in kleineren Gemeinden. Wenn Sie die spanische Sprache nicht fließend beherrschen, sollten Sie die Hilfe eines spanischsprechenden Freundes oder vertrauenswürdigen Kollegen in Anspruch nehmen.
Und wie bei jeder großen finanziellen Transaktion empfehlen wir Ihnen, sich während des gesamten Kaufprozesses von einem fachkundigen Rechtsberater unterstützen zu lassen. Sie werden einen vertrauenswürdigen Führer brauchen, der Ihnen hilft, sich im spanischen Rechtssystem, in der Steuergesetzgebung und in der Bürokratie zurechtzufinden, und der Sie über die lokalen Gegebenheiten berät, insbesondere wenn Sie mit Unternehmen und Einzelpersonen Geschäfte machen, die in ihren eigenen Kulturen und Rechtssystemen tätig sind.
Im Folgenden finden Sie sieben Faktoren, die Sie beachten sollten, wenn Sie den Kauf einer spanischen Immobilie in Erwägung ziehen:
1. Lokale Infrastruktur
Spanien bietet dank seiner Vielfältigkeit eine schillernde Auswahl an Möglichkeiten zum Immobilienerwerb. Es gibt die bekannten Badeorte, aber auch kleine Dörfer, die ihren eigenen Charme haben. Allerdings müssen die lokale Infrastruktur und die Verkehrsanbindung berücksichtigt werden. Reisende, die regelmäßig in ihr Heimatland zurückkehren müssen, möchten beispielsweise nicht zu weit vom nächsten Flughafen entfernt sein. Einige abgelegene Orte eignen sich gut für einen Tagesausflug, aber vielleicht nicht für einen längeren Aufenthalt.
2. Auswirkungen der Vermietung Ihrer Immobilie
Diejenigen, die eine Ferienimmobilie nur saisonal nutzen wollen, können in Erwägung ziehen, sie zu vermieten, wenn sie nicht zu Hause sind. Obwohl Marktplätze wie Airbnb attraktiv sein können, ist es wichtig, sich zu vergewissern, ob die Gemeinde, in der Sie eine Immobilie erwerben möchten, Vorschriften zur Beschränkung der Kurzzeitvermietung erlassen hat. Außerdem müssen auch Nicht-Residenten ihre Mieteinnahmen bei den spanischen Steuerbehörden angeben. Selbst Immobilienbesitzer, die ihre Immobilien nicht vermieten, sind verpflichtet, jährliche Steuererklärungen abzugeben.
3. Verstehen der Bedingungen von Maklerverträgen
In Spanien muss in der Regel die Partei, die den Makler beauftragt, auch für dessen Dienste bezahlen. Einige Makler versuchen jedoch, von beiden Parteien zu kassieren. Auch wenn ein Makler erst nach der Unterzeichnung des Hauptvertrags Gebühren verlangen kann, reicht die Kontaktaufnahme zwischen Verkäufer und Käufer in der Regel aus, um einen Anspruch auf Vergütung zu begründen. In jedem Fall sollten die spezifischen Bedingungen des Maklervertrags für die Parteien immer klar sein, um böse Überraschungen zu vermeiden. Es ist nicht ungewöhnlich, dass Makler 4 oder 5 Prozent des Kaufpreises als Vergütung für ihre Dienste verlangen. Hüten Sie sich insbesondere davor, einem Makler einen Alleinauftrag zu erteilen, da er bei einem Verkauf der Immobilie möglicherweise Anspruch auf Gebühren hat, auch wenn keine Maklerdienste erbracht wurden. Natürlich sollten Sie einen Vertrag in spanischer Sprache nur unterschreiben, wenn Sie seine Bedingungen vollständig verstehen. Dies kann nicht nur eine Übersetzung in eine Sprache erfordern, die Sie verstehen, sondern auch eine juristische Beratung, um die Vertragsbedingungen zu verstehen.
4. Vertraut sein mit Reservierungsvereinbarungen und Vorverträgen
In vielen Fällen zahlt der potenzielle Käufer bei Immobilientransaktionen, die von einem Makler vermittelt werden, eine Reservierungsgebühr. Nach der Zahlung wird die Immobilie für eine bestimmte Zeit von der Liste gestrichen. In Spanien ist es üblich, einen Vorvertrag zu unterzeichnen, den sogenannten "Arras-Vertrag". In diesem Dokument einigen sich Käufer und Verkäufer über den Erwerb einer Immobilie. In einigen Fällen erhält der Verkäufer in diesem Stadium Geld; Anzahlungen von 5 bis 10 Prozent des Kaufpreises sind üblich. Der eigentliche Eigentumsübergang erfolgt in der Regel erst später, bei der Ausstellung der notariellen Kaufurkunde. Auch wenn der Arras-Vertrag eine Rücktrittsklausel enthält, bedeutet dies nicht, dass ein Rücktritt vom Vertrag ohne Folgen bleibt. Käufer, die von einem Arras-Vertrag zurücktreten und ihren Verpflichtungen aus dem Vertrag nicht nachkommen, können ihre Anzahlungen verlieren.
5. Untersuchung von Pfandrechten beim Grundbuchamt
Niemand sollte einen Vorvertrag unterzeichnen oder eine Ferienimmobilie in Spanien erwerben, ohne sich vorher beim Grundbuchamt zu vergewissern, dass keine Pfandrechte an der Immobilie bestehen. Es sollte auch bestätigt werden, dass der Verkäufer mit dem im Grundbuchamt eingetragenen Eigentümer übereinstimmt.
6. Beschaffung einer NIE
Unabhängig davon, ob der Käufer einen Wohnsitz in Spanien hat oder nicht, benötigt er, wenn er nicht die spanische Staatsangehörigkeit besitzt, eine spanische Identifikationsnummer für Ausländer, die so genannte NIE(número de identificación de extranjeros). Diese Nummer wird unter anderem für die Zahlung von Steuern nach Abschluss des Kaufgeschäfts benötigt. Der Käufer kann die NIE entweder selbst beantragen, auch bei einem spanischen Konsulat im Ausland, oder er kann einem Rechtsanwalt eine Vollmacht erteilen, die NIE in seinem Namen zu beantragen.
7. Denken Sie an Steuern und andere Ausgaben
In Spanien ist der Erwerber häufig vertraglich verpflichtet, die Notargebühren und die Gebühren für die Eintragung der Urkunde im Grundbuchamt zu zahlen, obwohl das Gesetz eine gerechte Aufteilung der Kosten zwischen den Parteien vorsieht.
Außerdem fällt bei Immobilientransaktionen in Spanien eine Grunderwerbssteuer an, die je nach Standort bis zu 10 % des Immobilienwerts betragen kann, oder die spanische Mehrwertsteuer, je nachdem, ob die erworbene Immobilie in Privatbesitz oder im Besitz eines Bauträgers ist. Falls eine Hypothek aufgenommen wird, werden ebenfalls Mehrwertsteuer und Stempelsteuer fällig.
Schließlich sollte der Käufer vor dem Kauf einer Immobilie in Spanien wissen, ob die kommunalen Gebühren und Grundsteuern(impuesto sobre bienes inmuebles, oder IBI) für die letzten vier Jahre bezahlt wurden. Die Steuersätze für die Zukunft sind je nach Region unterschiedlich. Auch bei der Wahl des Strom- oder Wasserversorgungsunternehmens können die Kosten optimiert werden.
