Wie jeder Immobilienentwickler in New York City weiß, kann es ein komplizierter und kostspieliger Prozess sein, Zugang zu benachbarten Grundstücken zu erhalten, um die vom New York City Department of Buildings (DOB") gesetzlich vorgeschriebenen Sicherheitsvorkehrungen zu installieren. Auch wenn der Zugang zu einem Nachbargrundstück im Rahmen eines Immobilienentwicklungsprojekts als unbedeutend erscheinen mag, ist die rechtzeitige (und korrekte) Verhandlung des Zugangs mit den benachbarten Grundstückseigentümern manchmal der Unterschied zwischen einem erfolgreichen Projekt und einem Verlust.
Dies ist der erste Beitrag einer fortlaufenden Serie über New York City Baugenehmigungsvereinbarungen und New York Real Property and Proceedings Law ("RPAPL") § 881 Petitionen. In diesem ersten Beitrag konzentrieren wir uns auf die Bedeutung des Zugangs zu einem benachbarten Grundstück und die Grundlagen dafür. In den folgenden Beiträgen werden wir die Arten des Zugangs erörtern, die erforderlich sind, um die DOB-Anforderungen zu erfüllen, Schlüsselbegriffe bei der Abfassung von Baulizenzverträgen erläutern, kritische Verhandlungspunkte sowohl für Bauträger als auch für benachbarte Grundstückseigentümer erklären, einen Fahrplan für eine erfolgreiche RPAPL § 881-Petition bereitstellen und potenzielle Gesetzesänderungen erörtern, die für Bauträger in New York City von großem Nutzen wären.
Im Großen und Ganzen geht es um den Zugang zu benachbarten Grundstücken: Die Bauordnung des DOB schreibt vor, dass bestimmte Sicherheitsvorkehrungen auf einem Nachbargrundstück getroffen werden müssen , bevor ein Bauprojekt beginnen kann. Viele dieser Schutzvorrichtungen sind vorübergehend und müssen je nach Größe und Umfang des Projekts auf angrenzenden (d. h. benachbarten) Grundstücken installiert werden. Da die Installation dieser vorübergehenden Schutzvorrichtungen auf einem Nachbargrundstück einen Eingriff in das Nachbargrundstück darstellt, muss ein Bauherr zunächst entweder eine Zustimmung des/der Nachbarn zur Installation der Schutzvorrichtungen oder eine gerichtliche Verfügung einholen, die den Zugang zum Nachbargrundstück gestattet.
Die Aushandlung einer Bauzugangsvereinbarung (umgangssprachlich als "Lizenzvereinbarung" bezeichnet) sollte eines der ersten Dinge sein, die ein Bauträger unternimmt, sobald er feststellt, dass er Abriss- oder Bauarbeiten auf einem Grundstück durchführen wird. Lizenzvereinbarungen mit Nachbarn können schwierig sein, da einige von ihnen belastende oder undurchführbare Bedingungen verlangen und versuchen, den Prozess zu verzögern, um Druck auf den Bauherrn auszuüben. Der Grund dafür ist einfach: Jeder Tag, an dem ein Bauträger nicht mit seinem Projekt beginnen kann, ist ein zusätzlicher Tag in seinem Bauzeitplan, wobei jeder zusätzliche Tag ihn möglicherweise Tausende von Dollar an Transportkosten und allgemeinen Geschäftsbedingungen der Bauunternehmer kostet.
Wenn ein Bauträger in New York City keine vernünftige Lizenzvereinbarung mit seinem Nachbarn (oder dessen Rechtsbeistand) treffen kann, besteht seine einzige Möglichkeit, Zugang zu erhalten, um die gesetzlich vorgeschriebenen Schutzvorrichtungen auf dem Nachbargrundstück zu installieren, darin, ein spezielles Verfahren einzuleiten, indem er eine RPAPL 881-Petition beim obersten Gericht in der betreffenden Gerichtsbarkeit einreicht. RPAPL 881 schreibt ausdrücklich vor, dass ein Bauträger zunächst versuchen muss, direkt vom Nachbarn Zugang zu erhalten. Wenn der Nachbar den Zugang "verweigert" oder nicht reagiert, kann ein Gericht eine gerichtliche Genehmigung erteilen, die dem Bauträger Zugang zum Nachbargrundstück gewährt.
Die Anforderung, dass ein Erschließungsunternehmen zunächst versuchen muss, die Zustimmung des Nachbarn einzuholen , bevor es einen RPAPL 881-Antrag stellt, unterstreicht, wie wichtig es ist, den Verhandlungsprozess so früh wie möglich zu beginnen, da das Gericht den RPAPL 881-Antrag auf Zugang ablehnen kann, wenn es nicht versucht, die Zustimmung des Nachbarn einzuholen.
Wenn Sie zum ersten Mal von der Problematik des RPAPL 881-Zugangs zu benachbarten Grundstücken erfahren oder sich erst ein paar Mal damit befasst haben, seien Sie unbesorgt. Selbst erfahrene Bauunternehmer in New York City tun sich schwer mit der Strategie und dem Timing für den Zugang zu Nachbargrundstücken nach RPAPL 881. Glücklicherweise hat sich die New York City Real Estate Group meiner Kanzlei mit mehr Lizenzvertragsverhandlungen und RPAPL 881-Anträgen befasst, als wir zählen können, und wir sind hier, um zu helfen.
Bleiben Sie dran für die nächsten Beiträge in unserer Serie!
