Wie jeder Immobilienentwickler in New York City weiß, kann es ein komplizierter und teurer Prozess sein, Zugang zu benachbarten Grundstücken zu erhalten, um die vom New York City Department of Buildings (DOB") gesetzlich vorgeschriebenen Sicherheitsvorkehrungen zu installieren. Auch wenn dies im Rahmen eines Immobilienentwicklungsprojekts als unbedeutend erscheinen mag, kann die rechtzeitige (und korrekte) Verhandlung des Zugangs mit den benachbarten Grundstückseigentümern den Unterschied zwischen einem erfolgreichen Projekt und einem Verlust ausmachen.
In diesem Beitrag über New York City Baulizenzvereinbarungen und New York Real Property and Proceedings Law ("RPAPL") § 881 Petitionen wird ein Überblick über Lizenzvereinbarungen alias Bauzugangsvereinbarungen gegeben. Genauer gesagt geht es um die typischen Bestimmungen und Inhalte, die in der Regel in einem Standard-Lizenzvertrag enthalten sind. Wie bei jeder Vereinbarung werden die meisten Bestimmungen zwischen den Anwälten der einzelnen Parteien ausgehandelt und je nach Beziehung der Parteien, dem Umfang des Projekts und dem Schutz des Nachbargrundstücks mehr oder weniger strikt formuliert.
Die Aushandlung einer Lizenzvereinbarung sollte zu den ersten Schritten gehören, die ein Bauträger unternimmt, sobald er feststellt, dass er Abriss- oder Bauarbeiten auf seinem Grundstück durchführen wird. Lizenzvereinbarungen mit vielen Nachbarn können sich als schwierig erweisen, da einige von ihnen belastende oder undurchführbare Bedingungen verlangen und versuchen, den Prozess zu verzögern, um Druck auf den Bauherrn auszuüben.
Die nachstehende Liste enthält die Bestimmungen, die typischerweise mit dem Umfang des Projekts, dem Schutz und dem Zugang verbunden sind, die für den Abschluss einer Lizenzvereinbarung erforderlich sind. Die nachstehende Liste ist nicht erschöpfend, und nicht alle der unten aufgeführten Punkte werden in der endgültig ausgehandelten Vereinbarung für ein bestimmtes Projekt enthalten sein, jedoch finden sich die unten aufgeführten Themen und Bestimmungen in der Mehrzahl der Lizenzvereinbarungen in New York City.
In erster Linie sollte die Lizenzvereinbarung den Standort und den Umfang des Projekts, die Eigentümer der einzelnen in Frage kommenden Grundstücke sowie eine detaillierte Aufstellung der Lage der einzelnen Grundstücke auf einer New Yorker Steuerkarte enthalten, um Unklarheiten zu vermeiden. So kann beispielsweise festgelegt werden, dass der Bauträger das bestehende Gebäude auf dem Projektgelände (das "Gelände") abreißt und ein neues sechsstöckiges Gebäude auf dem Gelände errichtet.
Als Nächstes enthält die Lizenzvereinbarung in der Regel eine kurze Auflistung der Schutzvorrichtungen, die während des gesamten Projekts auf dem Grundstück des angrenzenden Nachbarn (den "angrenzenden Räumlichkeiten") installiert werden müssen, und kann in die einzelnen Phasen unterteilt werden (z. B. Schutzvorrichtungen für die Abbruchphase). Im Anschluss an diese Informationen wird häufig angegeben, welcher Zugang auf dem Nachbargrundstück erforderlich ist, um die Schutzvorrichtungen zu installieren (z. B. muss das Dach betreten werden, um Dachschutzvorrichtungen zu installieren).
In der Regel sieht die Lizenzvereinbarung vor, dass der Bauträger Zugang zu den angrenzenden Räumlichkeiten erhält, um vor dem Bauprojekt am Standort eine Bestandsaufnahme der angrenzenden Räumlichkeiten durchzuführen. Bei diesen Inspektionen kann häufig festgestellt werden, ob zusätzliche Schutzmaßnahmen erforderlich sind (z. B. wenn Risse in der Kellerwand des Nachbargrundstücks festgestellt werden).
Als Nächstes wird der Lizenzvertrag je nach Umfang des Projekts den Zugang zu den angrenzenden Grundstücken vorsehen, um während der Abriss- und/oder Gründungsphase des Projekts Überwachungsgeräte auf den angrenzenden Grundstücken zu installieren.
In den folgenden Bestimmungen werden die vorübergehenden Schutzvorrichtungen aufgeführt, die während des gesamten Projekts auf den angrenzenden Grundstücken zu installieren sind. Dazu gehören häufig, aber nicht ausschließlich, Dachschutzvorrichtungen, Bauzäune, Überkopfschutzvorrichtungen in Hinter-, Seiten- oder Vorgärten oder über Wohnbalkonen und, je nach Ausrichtung der Grundstücke, eine Gehwegüberdachung auf dem öffentlichen Gehweg (obwohl eine Zugangsgenehmigung hierfür in den meisten Fällen nicht erforderlich ist und in einem anderen Beitrag ausführlich erläutert wird).
Je nach Ausrichtung der fraglichen Grundstücke kann Ihr Lizenzvertrag eine Lizenz für den Zugang zum Luftraum über den angrenzenden Grundstücken enthalten, um Hängegerüste oder Rohrgerüste auf den Überkopfschutzvorrichtungen zu installieren.
Obwohl die Lizenzvereinbarung in der Regel für vorübergehende Schutzmaßnahmen gilt, benötigt ein Bauherr möglicherweise eine Lizenz, um dauerhafte Schutzmaßnahmen auf dem angrenzenden Grundstück zu installieren, wie z. B. Wetterschutzvorrichtungen an freiliegenden Fundamenten oder Abdeckungen zwischen den Gebäuden.
Bleiben Sie dran für unseren nächsten Beitrag, in dem wir auf andere Abschnitte eines typischen Lizenzvertrags für New Yorker Bauprojekte eingehen werden.
