Wie jeder Immobilienentwickler in New York City weiß, kann es ein komplizierter und teurer Prozess sein, Zugang zu benachbarten Grundstücken zu erhalten, um gesetzlich vorgeschriebene Sicherheitsvorkehrungen zu installieren, die vom New York City Department of Buildings (DOB") gefordert werden.
In diesem Beitrag unserer Serie über New York City Baulizenzvereinbarungen und § 881 des New York Real Property and Proceedings Law ("RPAPL") geht es um die Bestimmungen und Inhalte, die typischerweise in Lizenzvereinbarungen zu finden sind, die dem Bauträger Zugang zu einem benachbarten Grundstück gewähren. Wie bei jeder Vereinbarung werden die meisten Bestimmungen in diesen Lizenzvereinbarungen zwischen den Anwälten beider Parteien ausgehandelt und je nach Beziehung der Parteien, dem Umfang des Projekts und den Schutzmaßnahmen für das Nachbargrundstück mehr oder weniger streng formuliert.
In einem früheren Beitrag dieser Serie haben wir den Umfang des Projekts, den anfänglichen Umfang des Zugangs, vorübergehende und dauerhafte Schutzmaßnahmen und den möglichen Zugang zum Luftraum behandelt. In diesem Beitrag werden wir die Verantwortlichkeiten des Erschließungsunternehmens und des angrenzenden Eigentümers im Zusammenhang mit der Lizenzvereinbarung erörtern.
Die nachstehenden Bestimmungen sind nicht ausschließlich, und nicht alle davon werden in der endgültigen ausgehandelten Vereinbarung für ein bestimmtes Projekt enthalten sein. Die folgenden Themen und Bestimmungen sind jedoch in den meisten Lizenzvereinbarungen der Stadt New York enthalten.
Verantwortlichkeiten des Entwicklers
Die wichtigste Verantwortung des Erschließungsunternehmens besteht darin, die Arbeiten in Übereinstimmung mit den einschlägigen staatlichen und städtischen Gesetzen und in fachgerechter Weise auszuführen und alle erforderlichen Genehmigungen einzuholen, bevor mit den Arbeiten begonnen wird. Wenn das Projekt des Bauträgers Schäden an den angrenzenden Grundstücken verursacht, ist der Bauträger für die Inspektion und Durchführung der notwendigen Sanierungs- und/oder Reparaturarbeiten an den angrenzenden Grundstücken verantwortlich. Unter bestimmten Umständen (die vor allem vom Zeitpunkt und vom Umfang der Reparatur abhängen) kann der Angrenzer verlangen, dass er die Arbeiten selbst durchführt und sich die Kosten vom Erschließungsunternehmen erstatten lässt. In der Lizenzvereinbarung sollten die Fristen für den Beginn und/oder den Abschluss solcher Reparaturarbeiten festgelegt werden und wann oder ob der Angrenzende Eigentümer seine eigenen Reparaturen durchführen wird.
Der Erschließungsunternehmer ist dafür verantwortlich, alle Mechanikerpfandrechte oder sonstigen Pfandrechte, die aufgrund des Projekts oder des Zugangs zu den angrenzenden Grundstücken geltend gemacht werden, zu löschen und/oder zu entfernen.
Wie in einem späteren Beitrag näher erläutert wird, ist der Bauträger (und/oder sein Generalunternehmer) für die Aufrechterhaltung einer angemessenen Versicherung gemäß den Anforderungen des Bauamtes verantwortlich und muss den angrenzenden Eigentümer als zusätzlichen Versicherten in der Versicherungspolice des Bauträgers oder Generalunternehmers für das Projekt benennen. Diese Bestimmung überdauert oft die Laufzeit des Lizenzvertrags bis nach der tatsächlichen Fertigstellung des Projekts und nicht nur den Zugang zu den angrenzenden Räumlichkeiten.
Darüber hinaus sind der Erschließungsunternehmer und sein Generalunternehmer dafür verantwortlich, den angrenzenden Eigentümer von allen Klagegründen, Schäden, Ansprüchen, Forderungen, Urteilen, Pfandrechten, Strafen, Anordnungen, Verstößen, Verlusten, Kosten oder Ausgaben freizustellen, zu verteidigen und schadlos zu halten, die sich aus einer wesentlichen Verletzung der Vereinbarung durch den Erschließungsunternehmer ergeben. Der Umfang der Entschädigung und welche Handlungen oder Unterlassungen des Bauträgers und/oder seines Bauteams durch die Entschädigungsklausel abgedeckt sind, umfasst in jedem Fall mehr, als ich hier erörtere. Oft wird der Umfang der Entschädigung von den Anwälten der jeweiligen Parteien ausgehandelt, um eine maximale Deckung zu gewährleisten.
Verantwortlichkeiten des angrenzenden Eigentümers
Da der angrenzende Eigentümer in der Regel keinen Lizenzvertrag abschließen oder möglicherweise den Zugang zu Teilen seines Grundstücks verlieren möchte, hat der angrenzende Eigentümer außer der Einhaltung der Bedingungen des Lizenzvertrags nicht viele andere Pflichten. So verpflichtet sich der angrenzende Eigentümer in der Regel, dem Erschließungsunternehmen den in der Lizenzvereinbarung vorgesehenen Zugang zu gewähren und das Projekt nicht zu stören oder anderweitig zu verzögern oder zu behindern.
Wenn der angrenzende Eigentümer einen Teil seines Eigentums installiert oder gewartet hat, der in das Projektgelände hineinragt, übernimmt er die Verantwortung für die Beseitigung des Eingriffs (z. B. eine Klimaanlage vor dem Fenster eines Mieters, die sich im Luftraum des Projektgeländes befindet). Wie bei allen anderen Dingen können die Parteien aushandeln, wer die Beeinträchtigung entfernt und wann.
Bleiben Sie dran für unseren nächsten Beitrag, in dem wir auf andere Abschnitte eines typischen Lizenzvertrags für New Yorker Bauprojekte eingehen werden.
